Ανάρπαστα Τα Ακίνητα Στην Ελλάδα

Ανάρπαστα Τα Ακίνητα Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 30 Σεπτεμβρίου 2024 Μετά από μία οικονομική και κοινωνική κρίση διαρκείας περίπου οκτώ ετών (2010 – 2018), κατά την οποία τα ακίνητα στην Ελλάδα απώλεσαν μεγάλο μέρος της αξίας τους, η αγορά ακινήτων όχι μόνο έχει ανακάμψει, αλλά η αξίες έχουν ανεβεί σε υψηλά επίπεδα. Η μεγάλη άνοδος των τιμών από το 2017 μέχρι σήμερα οφείλεται σε αντικειμενικούς παράγοντες, δηλαδή στο γεγονός ότι πάρα πολλές περιοχές σε ολόκληρη την Ελλάδα κρίνονται ως ιδανικές από δεκάδες χιλιάδες ξένους, για να αγοράσουν σπίτι ή διαμέρισμα, ή για να αποκτήσουν ένα οικόπεδο με σκοπό την ανέγερση κατοικιών ή εμπορικών ακινήτων. Οι ξένοι δηλαδή ψηφίζουν «δαγκωτό» Ελλάδα αναφορικώς με το κλίμα, την θάλασσα αλλά και το βουνό, τις συνθήκες ζωής, τις κοινωνικές σχέσεις, την ασφάλεια, τις επιλογές διασκέδασης, μέχρι και την γαστρονομία που προσφέρει η χώρα μας. Παρά κάποιες γραφειοκρατικές δυσκολίες για την αγορά ενός ακινήτου, το ενδιαφέρον πολλών αγοραστών παραμένει αμείωτο, την στιγμή μάλιστα που οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα στις περισσότερες περιοχές παραμένουν χαμηλώτερες από τις αντίστοιχες τιμές σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Από την στιγμή που θα αποφασίσει κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, πρέπει να ελέγξει τους νομικούς τίτλους, την κατάσταση του ακινήτου και τις επιλογές για ανέγερση κτηρίου, εάν είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Το αν μπορεί να χτισθεί ένα κομμάτι γης και πόσα τετραγωνικά μπορούν να ανεγερθούν, ποιό μπορεί να είναι το σχήμα και το ύψος του κτηρίου, οι αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου κλπ είναι βασικά στοιχεία που πρέπει να ελεγχθούν από τον υποψήφιο αγοραστή, μαζί με τον δικηγόρο και τον μηχανικό του. Επί του παρόντος στην Ελλάδα, πέρα από τον βασικό έλεγχο τίτλων για κάθε προς πώληση ακίνητο, υφίστανται δύο στοιχεία αβεβαιότητας για την εκμετάλλευση ενός τεμαχίου γης. Μία πρώτη αβεβαιότητα υπάρχει αναφορικώς με τα εκτός σχεδίου τεμάχια γης, δηλαδή τα αγροτεμάχια. Μέχρι σήμερα και για δεκαετίες, ο βασικός κανόνας ήταν ότι εάν το τεμάχιο είναι τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικά μέτρα, δηλαδή τέσσερα στρέμματα, ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο και ο αγοραστής γνώριζε την αξία του αναλόγως του πόσα τετραγωνικά μπορούσαν να χτισθούν. Μετά από μερικές, όμως, αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, δηλαδή του ανωτάτου διοικητικού δικαστηρίου της χώρας από τις αρχές του 2023 και εντεύθεν, έγινε γνωστό ότι πλέον ακόμα και αγροτεμάχια που έχουν επιφάνεια κατ’ ελάχιστον 4.000 τ.μ. δεν είναι βέβαιον ότι μπορούν να χτισθούν, με αποτέλεσμα η αξία πολλών τέτοιων αγροτεμαχίων να τίθεται εν αμφιβόλω. Για τον λόγο αυτόν, οιοσδήποτε ενδιαφέρεται να αγοράσει γη εκτός σχεδίου στην Ελλάδα πρέπει να συμβουλευθεί εκτός από δικηγόρο και πολιτικό μηχανικό ή τοπογράφο, για να πληροφορηθεί τι ισχύει για το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο. Περιττό να αναφερθεί ότι σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και οι ειδικοί δεν δύνανται να δώσουν σίγουρη απάντηση, διότι το θέμα είναι ρευστό και η νομοθέτηση καινούργιων κανόνων από την κυβέρνηση αναμένεται εδώ και μήνες. Ο δεύτερος παράγων αβεβαιότητας είναι τα διαμερίσματα που χτίζονται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), δυνάμει του οποίου ο εργολάβος - κατασκευαστής μπορεί να χτίσει ακόμα και δύο ορόφους παραπάνω από όσο επιτρέπει η πολεοδομική νομοθεσία στην συγκεκριμένη περιοχή, εφόσον η πολυκατοικία που κατασκευάζει πληροί κάποιες προηγμένες περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Ωστόσο, οι δήμαρχοι αρκετών περιοχών ειδικά στην Αττική (Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, Αλίμου, Κηφισιάς κ.α.) έχουν προσφύγει στα δικαστήρια διαμαρτυρόμενοι ότι τα κτήρια με τον ΝΟΚ είναι πολύ ψηλά και ότι δημιουργούν στα μέχρι σήμερα ήσυχα προάστια συνθήκες μεγαλούπολης με ψηλά κτήρια και μείωση του πρασίνου, καθώς οι μονοκατοικίες με τους μεγάλους κήπους παραχωρούν την θέση τους σε πολυτελή μεν, θεόρατα δε κτήρια. Το θέμα εκκρεμεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας, αλλά μέχρι να λυθεί, όποιος αγοράζει διαμέρισμα σε υπό ανέγερση πολυκατοικία ας έχει το νου του να βεβαιωθεί ότι το διαμέρισμα πράγματι θα κατασκευαστεί και ότι η τιμή του θα είναι αυτή που έχει συμφωνηθεί με τον κατασκευαστή. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr