Αν Στο Οικόπεδο Φύτρωσε Μία… Αποθήκη

Αν Στο Οικόπεδο Φύτρωσε Μία… Αποθήκη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Φεβρουαρίου 2022. Σε πολλές μονοκατοικίες, αλλά και σε κτήρια με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, δηλαδή σε κτήρια με περισσότερα του ενός διαμερίσματα ή συγκροτήματα μεζονετών, οι οικοπεδούχοι συχνά έχουν ανεγείρει μικρές ή μεγαλύτερες κατασκευές στον ακάλυπτο χώρο, οι οποίες δεν προβλέπονται από την πολεοδομική άδεια. Τις πιο πολλές φορές πρόκειται για αποθήκες, ή μικρά ισόγεια κτίσματα, των οποίων η αυθαίρετη κατασκευή μέχρι το έτος 2011 δεν αποτελούσε ιδιαίτερο νομικό πρόβλημα, αλλά αντιθέτως εξυπηρετούσε διαφόρων ειδών ανάγκες του οικοπεδούχου, από την αποθήκευση εργαλείων και άλλων αντικειμένων, έως και την δημιουργία αυτόνομων κατοικιών (studios) ή μικρών γραφείων. Τα κτίσματα αυτά, αυθαίρετα στην πλειοψηφία τους, δεν περιλαμβάνονται στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, ούτε στην άδεια οικοδομής. Η μεταβίβαση της μονοκατοικίας ή του κτίσματος πριν το έτος 2011 δεν εμποδιζόταν από την αυθαίρετη αυτή κατασκευή (αποθήκη ή μικρή ισόγεια οικία) στον ακάλυπτο του οικοπέδου, διότι συνήθως δεν αποτυπωνόταν καν στο τοπογραφικό του μηχανικού και ήταν «ανύπαρκτη» στα επίσημα σχέδια και συμβόλαια. Μετά το 2011 ο νόμος επέβαλε κάθε μεταβίβαση ακινήτου να συνοδεύεται από βεβαίωση μηχανικού που να γράφει επακριβώς είτε ότι το οικόπεδο είναι αδόμητο, είτε ότι τα υπάρχοντα κτίσματα έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια, εκτός αν το κτίσμα είναι προ του 1955, οπότε δεν απαιτείται νομιμοποίηση. Ο νόμος προβλέπει πολύ αυστηρές κυρώσεις για τον μηχανικό που θα παραβλέψει υπάρχουσες πολεοδομικές παραβάσεις ή και την ύπαρξη ολοκλήρου αποθήκης ή άλλου κτίσματος στο οικόπεδο. Συνέπεια αυτού είναι ότι όταν στο οικόπεδο έχει ανεγερθεί οιοδήποτε πρόχειρο ή πιο ολοκληρωμένο κτίσμα, αποθήκη, οικία ή οιαδήποτε άλλη κατασκευή που δεν αποτυπώνεται στα επίσημα σχέδια της οικοδομής, στην πολεοδομική άδεια και στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβασθεί εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιηθεί το αυθαίρετο κτίσμα. Η νομιμοποίηση ή τακτοποίηση της αποθήκης ή άλλης κατασκευής συνήθως δεν απαιτεί μεγάλα πρόστιμα, εάν η επιφάνειά τους είναι η συνήθης, δηλ. κάτι μεταξύ 10 και 30 τετραγωνικών μέτρων. Όσο πιο παλιά μπορεί ο ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι είναι η κατασκευή, τόσο μικρότερο το πρόστιμο. Αυτό, όμως, που θα καθυστερήσει ιδιαιτέρως την μεταβίβαση του ακινήτου, είτε πρόκειται για πώληση, είτε για γονική παροχή ή δωρεά, είναι ότι μπορεί να απαιτείται και τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αν ο συμβολαιογράφος γνωμοδοτήσει ότι για να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση, την οποία διακαώς αναμένουν οι δύο πλευρές, πωλητής και αγοραστής, χρειάζεται προηγούμενη τροποποίηση σύστασης, θα πρέπει πρώτα να γίνουν ενέργειες από τον μηχανικό, καταβολή του προστίμου και διόρθωση στο Ε9 για να πληρωθεί τυχόν συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ, ώστε να υπογραφεί πρώτα η συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης, να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο και μετά να μπορεί να υπογραφεί η πώληση. Όταν η ανακάλυψη της αυθαίρετης αποθήκης ή άλλου αυθαιρέτου κτίσματος, ακόμα και φούρνου, πηγαδιού, στεγάστρου ή μπάρμπεκιου, γίνει κατά την διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας, καλό είναι τότε να γίνει και η νομιμοποίηση – τακτοποίηση, παρά το ότι τυπικώς δεν απαιτείται στο στάδιο εκείνο. Ιδιαιτέρως αν πρόκειται μετά την αποδοχή να ακολουθήσει αμέσως ή σε λίγα χρόνια, μεταβίβαση, η μη τακτοποίηση της αποθήκης θα προκαλέσει πριν την μεταβίβαση μεγάλη καθυστέρηση και πρόσθετα έξοδα, ακόμα και ανάγκη για τροποποίηση της παλαιάς δήλωσης φόρου κληρονομίας και της πράξης αποδοχής κληρονομίας. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Drafting A Will For Property In Greece

Drafting A Will For Property In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 26 November 2021 A person living in Greece, or abroad, wants to make a Will, in order to settle his/her estate. The estate may include assets located abroad and in Greece, or only in Greece. The Will can be drafted abroad or in Greece and under certain conditions, even a Will drafted and executed abroad, can be implemented in Greece after the passing of the testator. The usual question in the case of a property owner living outside of Greece, who owns assets in Greece, is whether the foreign Will can cover the assets of the testator in Greece, or whether a Greek Will executed in Greece is necessary in order to direct the fate of the assets located in Greece. The basic answer to this question is that, in principle, any Will executed at another country of the world, can be valid and implemented in Greece, as long as the Will is executed according to the laws of the foreign country where it was made and provided that its drafting and directions are not contrary to the fundamental legal principles of Greek law and to the Greek public order. The foreign drafted Will, after the passing of the testator, must first be probated in the foreign country, according to the laws of that country, and then it can be probated by the Greek court making it valid in Greece, too. If the deceased did not leave a Will, or if the deceased left a Will but issues of minimum share arise by the next of kin, (usually spouse and children of the deceased), the main rule which applies in Greece with regard to which law will be applied in order to establish who are the heirs and what are their shares, is the law of the citizenship of the deceased. If the deceased had the citizenship of two countries, a foreign and the Greek citizenship, Greek law provides that it is Greek law which will be applied with regards to assets located in Greece. If the deceased had the citizenship of a foreign country only, in order to establish who inherits and what share, it will be the law of the foreign country which we will be applied in Greece. However, the transfer of assets located in Greece, (immovable property, movables or money at the bank), will be transferred to the ownership of the heirs according to Greek law and process. They will have to be declared to the Greek tax authority (unless the deceased died until 31st Dec. 2003, in which case the heirs do not pay inheritance tax at all), and for real estate assets, a deed by the notary or a court order, both registered at the land registry, will be needed so that the inherited assets are transferred to the heirs. Usually, a foreign Will, containing specific directions for assets in Greece, should be enough. The foreign Will may simply state a general direction that the inheritance will be divided in this or that way, or that specific assets are left to specific heirs. However, there are cases where the foreign Will contains many stipulations which are related to laws and procedures of the foreign country and do not have any practical use in Greece. In that case, the person who wants to make a Will could choose to sign a Greek Will, which will deal exclusively with the assets located in Greece. That way, notions like the “trust” or the “trustees”, which exist in the foreign Will, will be avoided in the Greek Will. A significant detail in the drafting of the Will of a testator, who owns assets in other countries and in Greece, is to expressly state in the Will that with regards to assets located in Greece, the testator elects Greek law to be applicable. Alternatively, if the testator makes a Greek Will, while he/she has the Greek citizenship and the citizenship of another country, it is again advisable that he/she states in the Will that he/she wishes Greek law to be applied. That may solve problems with regards to which law will be applicable, at least for the assets located in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πως Αποφεύγετε Τον Φόρο Για Ανείσπρακτα Ενοίκια

Πώς Αποφεύγετε Τον Φόρο Για Ανείσπρακτα Ενοίκια Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 4 Φεβρουαρίου 2022. Όποιος νοικιάζει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, δηλαδή συνήθως ένα μαγαζί ή γραφείο (εμπορική μίσθωση) ή μία κατοικία, πληρώνει φόρο για το εισόδημα που εισπράττει από τα μισθώματα, ο οποίος για τα πρώτα 12.000 ευρώ είναι 15%. Για το τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια από 12.000 ευρώ μέχρι 35.000 ευρώ, δηλαδή για 23.000 ευρώ, πληρώνει φόρο 35%. Για εισπραττόμενα ενοίκια πάνω από 35.000 ευρώ, ο φόρος διαμορφώνεται σε 45%. Η φορολογία αυτή φαίνεται βαριά για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, δεδομένου του ότι τα περισσότερα από τα έξοδα που κάνει για την συντήρηση του ακινήτου δεν εκπίπτουν του φορολογητέου εισοδήματός του. Ωστόσο, μία ακόμα μεγαλύτερη ζημία για τον εκμισθωτή, δηλαδή για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που το νοικιάζει, προκύπτει όταν για οποιονδήποτε λόγο ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν ενοίκιο. Αυτό μπορεί να συμβεί ενώ ο ενοικιαστής παραμένει στο μίσθιο (δηλ. στο νοικιασμένο μαγαζί, γραφείο ή σπίτι), ή και όταν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το μίσθιο με τον ιδιοκτήτη σ’ αυτήν την περίπτωση να «τρέχει και να μην φτάνει», διότι εκτός από τα ενοίκιά του που έχει χάσει, καλείται να αναλάβει και την αποκατάσταση των μικρών και συνηθισμένων ή μεγάλων και εκτεταμένων φθορών του ακινήτου του, ώστε να μπορεί να το εκμισθώσει σε άλλον ενοικιαστή. Ένα ακόμα χτύπημα, όμως, σε βάρος του ιδιοκτήτη είναι ο φόρος που υποχρεούται να καταβάλει στο κράτος, για ενοίκια που ούτε καν έχει εισπράξει. Εάν απλώς δηλώσεις ότι ο ενοικιαστής σου δεν σε πλήρωσε, το κράτος δεν σε πιστεύει. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι για να μπορέσει ο εκμισθωτής να αποφύγει την φορολόγηση ανείσπρακτων μισθωμάτων για το προηγούμενο έτος, πρέπει να προσκομίσει στην φορολογική αρχή έως την λήξη της προθεσμίας υποβολής φορολογικών δηλώσεων, δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής, από την οποία να προκύπτει ότι ο μισθωτής του χρωστάει ενοίκια, είτε έστω την αγωγή ή την αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθωμάτων. Για το περυσινό έτος, δηλαδή για φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν το 2021 για τα εισοδήματα από μισθώματα του 2020, η ελληνική διοίκηση απαίτησε, κατ’ εξαίρεση, μόνο την αποστολή εξωδίκου με δικαστικό επιμελητή κατά του ενοικιαστή, στο οποίο να αναφέρεται η οφειλή του από μισθώματα και η αξίωση για καταβολή της. Η κυβέρνηση μελετά και για φέτος, δηλαδή για τις φορολογικές δηλώσεις του 2022, που αφορούν εισοδήματα του 2021, να καθιερώσει πλέον ως προϋπόθεση αποφυγής φορολόγησης για τα ανείσπρακτα ενοίκια, την αποστολή από τον ιδιοκτήτη εξωδίκου κατά του μισθωτή (ενοικιαστή), καταργώντας ουσιαστικά την απαίτηση του νόμου για άσκηση αγωγής και έκδοση δικαστικής απόφασης ή διαταγής πληρωμής. Εάν αυτό επιβεβαιωθεί, θα αποτελέσει όχι μόνο μία διευκόλυνση προς τους ιδιοκτήτες μισθωμένων ακινήτων, αλλά και έναν μικρό περιορισμό της γραφειοκρατίας, διότι θα επιτρέπει μεγαλύτερη ευελιξία στην εκμετάλλευση ενός ακινήτου, αφού θα καθιστά ευκολώτερη την εκμίσθωση αυτού, δεδομένου του ότι ένας από τους κινδύνους για τον ιδιοκτήτη, δηλαδή να πληρώσει και φόρο από πάνω για ενοίκια που του χρωστάνε, θα αποφεύγεται με την αποστολή ενός εξωδίκου προς τον οφειλέτη ενοικιαστή. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr