Εγκαταλελειμμένα Ακίνητα Στην Ελλάδα

Εγκαταλελειμμένα Ακίνητα Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 18 Ιανουαρίου 2021 Ομογενείς συχνά επικοινωνούν με δικηγόρους ή συγγενείς τους στην Ελλάδα θέλοντας να μάθουν για την τύχη ακινήτων που έχουν αμελήσει να παρακολουθήσουν για αρκετά χρόνια. Κάτοικοι εξωτερικού, παρασυρμένοι συχνά από την καθημερινότητα και τις έγνοιες της ζωής τους στην ξένη χώρα, πολλές φορές εγκαταλείπουν ακίνητα που έχουν στην Πατρίδα, χωρίς να τα επισκέπτοναι για πολλά χρόνια και χωρίς να έχουν αναθέσει σε κάποιοιν συγγενή ή γνωστό τους να τα ελέγχει, έστω σε αραιά χρονικά διαστήματα. Πρόκειται για ακίνητα που αγόρασαν ή τους δωρήθηκαν πριν από πολύ καιρό, ή για κληρονομιαία ακίνητα, που είτε έχουν αποδεχθεί πριν καιρό, είτε δεν έχουν κάνει ακόμα ούτε αποδοχή κληρονομίας. Μετά από χρόνια, μία ειδοποίηση από την Ελλάδα για φόρους, ένα εξώδικο από συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας για χρωστούμενα κοινόχρηστα, μία όχληση από συνιδιοκτήτες για εκμετάλλευση του κοινού ακινήτου, ή ένα δικαστήριο στην Ελλάδα που θα γίνει για διανομή ή για κάποιο κληρονομικό ζήτημα, «ξυπνάει» το ενδιαφέρον των ομογενών για το ακίνητό τους στην Ελλάδα και επικοινωνούν με δικηγόρο για να ξαναπιάσουν το νήμα της τύχης του ακινήτου τους από την αρχή. Η συνήθης επιθυμία του κατοίκου εξωτερικού είναι ότι τώρα θέλει να πληρώσει τους όποιους οφειλόμενους φόρους και να ρυθμίσει όλες τις εκκρεμότητες του ακινήτου ή των ακινήτων του, ώστε να τα εκμεταλλευθεί, να τα μεταβιβάσει με γονική παροχή στα παιδιά του ή να τα πουλήσει. Ο ομογενής πρέπει πρώτα πρώτα να στείλει στον δικηγόρο του στην Ελλάδα, έστω σε απλό αντίγραφο μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, όποιο συμβόλαιο έχει για το ακίνητο, αν το είχε παλιά αγοράσει, ή αν είχε κάνει αποδοχή κληρονομίας ή άλλη μεταβίβαση. Αν δεν έχει, θα ενημερώσει τον δικηγόρο του για την τοποθεσία όπου βρίσκεται το ακίνητο και με το όνομα του ομογενούς ή των γονέων του, ο δικηγόρος θα μπορέσει να εντοπίσει στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο το συμβόλαιο. Ακολούθως, θα ελεγχθεί αν ο ομογενής έχει Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) στην Ελλάδα και κωδικούς στην εφορία (username και password). Ό,τι από αυτά δεν υπάρχει, θα εκδοθεί τώρα με εξουσιοδότηση ή πληρεξούσιο που ο δικηγόρος θα στείλει στον ομογενή για να υπογράψει στο Προξενείο ή σε συμβολαιογράφο εξωτερικού με Αποστίλλη. Ο νομικός έλεγχος στην Ελλάδα θα περιλάβει και το αν το ακίνητο έχει δηλωθεί ή αν πρέπει τώρα να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, αν υπάρχουν ακόμα προθεσμίες, αν χρειάζεται να γίνει δικαστήριο για να δηλωθεί το ακίνητο που τώρα φαίνεται ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” και αν πρέπει να γίνει τοπογραφικό, εφόσον πρόκειται για μονοκατοικία, σπίτι στο χωριό, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Αν υπάρχουν συνιδιοκτήτες του ακινήτου, πρέπει να εντοπισθούν για να ληφθεί από όλους απόφαση για την τύχη του κοινού ακινήτου. Ο δικηγόρος στην Ελλάδα με την εξουσιοδότηση θα ελέγξει για το αν οφείλεται ΕΝΦΙΑ, δηλαδή φόρος περιουσίας, που συνήθως είναι πολύ χαμηλός στην Ελλάδα. Μπορεί το ακίνητο να μην έχει ποτέ δηλωθεί στο Ε9 της εφορίας ή ποτέ να μην έχει γίνει ηλεκτρονική δήλωση, οπότε θα γίνει τώρα και θα πληρωθούν τα ΕΝΦΙΑ για τα πέντε τελευταία χρόνια. Αν πρέπει να γίνει αποδοχή κληρονομίας, θα συλλεχθούν όλα τα έγγραφα για να δηλωθεί το ακίνητο σε όσες αρχές και υπηρεσίες πρέπει και να περάσει τελικώς στην κυριότητα του ομογενούς που ενδιαφέρεται για την τύχη του. Σημειώνεται ότι για κληρονομιές από το 2003 και πίσω, δεν οφείλεται καθόλου φόρος κληρονομίας. Μπορεί για το ακίνητο να υπάρχουν οφειλές στον Δήμο, σε κοινόχρηστα, για ηλεκτρικό ρεύμα και νερό, ενώ μπορεί να πρέπει να γίνει δήλωση τετραγωνικών στον Δήμο ή νομιμοποίηση, λόγω πολεοδομικών παραβάσεων. Στις περισσότερες περιπτώσεις ό,τι διαδικασία και να απαιτείται, όσο γραφειοκρατική κι αν είναι και όποιο κόστος και να έχει, η αξία του ακινήτου συνήθως θα είναι αρκετά μεγαλύτερη, ώστε να συμφέρει τον ιδιοκτήτη του να μεριμνήσει τώρα για το παραμελημένο ακίνητο και να το καταστήσει νόμιμο και τακτοποιημένο, ώστε να το εκμεταλλευθεί ή να το πουλήσει. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,