Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα;

Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα; Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Οκτωβρίου 2020 Εάν έχετε κάποιο μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα, καλό είναι να ελέγξετε εάν υπάρχουν, μικρές ή μεγάλες, πολεοδομικές παραβάσεις. Αν συμβαίνει κάτι τέτοιο, πράγμα που είναι πιο πιθανό από όσο νομίζετε, δεν μπορείτε να το μεταβιβάσετε, δηλαδή να το πουλήσετε, ούτε να το δώσετε με γονική παροχή στα παιδιά σας, ούτε να το δωρίσετε, ούτε να προβείτε σε διανομή, εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιήσετε αυτές τις, έστω και μικρές, πολεοδομικές παραβάσεις. Πολεοδομικές εκκρεμότητες που ουσιαστικώς «απαγορεύουν» την μεταβίβαση του ακινήτου σας στην Ελλάδα και επομένως μειώνουν δραστικά την αξία του, μπορεί να αποτελούν πράγματα που δεν φαντάζεστε. Μπορεί εσείς να πιστεύετε ότι ποτέ δεν έχετε παρανομήσει, ότι το σπίτι το χτίσατε με άδεια, ή ότι το κληρονομήσατε πριν κάποια χρόνια και κάνατε αποδοχή κληρονομίας με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και εφορία. Πώς μπορεί τώρα το σπίτι σας να θεωρείται ότι έχει παρανομίες; Κι όμως, πολεοδομική παράβαση μπορεί να είναι ακόμα και ένα μπαλκόνι που έχει μήκος 15 εκατοστά παραπάνω από ό,τι γράφει η άδεια, ή ένας τοίχος χτισμένος λίγους πόντους πιο πέρα από το προβλεπόμενο, ή ένας εξώστης ή όροφος με μία μικρή αλλαγή από όσα γράφει η άδεια. Η προσθήκη ενός δωματίου, ή η μείωση ενός κοινόχρηστου χώρου για να αυξηθεί η επιφάνεια του διαμερίσματος κατά τρία ή τέσσερα τετραγωνικά μέτρα και πολλές άλλες «τροποποιήσεις» της αρχικής αδείας, ή κτίσματα που έγιναν χωρίς άδεια (ακόμα και ένας εξωτερικός φούρνος, ένα πηγάδι, ένα μικρό κτίσμα στο οικόπεδο), απαιτούν νομιμοποίηση και πριν αυτή γίνει, η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, διότι έχει κάποιο τεχνικό ελάττωμα, που μετατρέπεται σε νομικό κώλυμα. Μεγάλη σημασία έχει αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί πριν ή μετά το 1955 ή μετά τον Ιούλιο του 2011. Αν είναι πριν το 1955, είστε τυχεροί, διότι κάθε κατασκευή του σπιτιού θεωρείται νόμιμη και επιτρέπεται η μεταβίβασή του, αρκεί να μπορείτε να αποδείξετε ότι το σπίτι έχει χτισθεί πριν το 1955. Αν στο κτίσμα έχουν γίνει μεταγενέστερες προσθήκες δωματίων ή ορόφων, βελτιώσεις, επεκτάσεις ή μετατροπές, σημασία έχει ποιά χρονιά έγιναν οι αλλαγές, αν έγιναν με άδεια και αν η άδεια εκτελέσθηκε κατά γράμμα, ή αν αυτό που χτίσθηκε είναι διαφορετικό από ό,τι προέβλεπε η άδεια. Αν το κτίσμα ή η κατασκευή ανηγέρθη μετά τον Ιούλιο του 2011, δεν επιτρέπεται νομιμοποίησή του και πρέπει να κατεδαφισθεί. Καλά, και ποιός θα πάρει είδηση αν το σπίτι που θέλω να πουλήσω στην Ελλάδα, έχει μπαλκόνι, δωμάτιο ή τοίχο 15 πόντους περισσότερο από ό,τι γράφει ή άδεια; Σίγουρα θα το πάρει είδηση ο μηχανικός, στον οποίο υποχρεωτικά θα απευθυνθείτε για να μετρήσει και να ελέγξει το σπίτι, πριν την μεταβίβαση. Ο μηχανικός πρέπει να σας χορηγήσει την βεβαίωση ότι το οικοδόμημα που θέλετε να πουλήσετε ή γενικώς να μεταβιβάσετε, δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις. Αν δεν έχετε αυτήν την βεβαίωση, δεν μπορείτε να πουλήσετε. Αν τώρα νομίσετε ότι με λίγη ...προσπάθεια θα πείσετε τον μηχανικό να παραβλέψει τις όποιες παραβάσεις, θα ανακαλύψετε ότι αυτό δεν γίνεται, διότι ο νόμος έχει γίνει πολύ αυστηρός και ο πολιτικός μηχανικός μπορεί ακόμα και να χάσει την άδειά του, αν παραβλέψει πολεοδομικές παραβάσεις. Όλοι όσοι έχουν μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα πρέπει, τέλος, να πληροφορηθούν, ότι μετά τον Σεπτέμβριο 2020 τα πρόστιμα για νομιμοποίηση - τακτοποίηση αυθαιρεσιών ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 20%, ενώ όσο περνάνε οι μήνες, η νομιμοποίηση θα γίνεται όλο και πιο δαπανηρή για τον ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει. Υπάρχουν επίσης και περιπτώσεις όπου, τώρα πλέον, η νομιμοποίηση κάποιων εκτεταμένων πολεοδομικών παραβάσεων δεν είναι επιτρεπτή από τον νόμο, όπως όταν οι παραβάσεις αφορούν επιφάνεια μεγαλύτερη του 40% του κτίσματος, οπότε σ’ αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί ακόμα και σε κατεδάφιση του κτίσματος ή τμημάτων αυτού, εάν επιθυμεί να το μεταβιβάσει. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

How To Avoid Inheritance Tax In Greece For Foreign Joint Bank Accounts By Christos ILIOPOULOS*

How To Avoid Inheritance Tax In Greece For Foreign Joint Bank Accounts By Christos ILIOPOULOS* 12 October 2020 The basic rule in Greek law is that if a deceased has a left a single – name bank account, (in the name of the deceased, only), his/her heirs, named in a Will or intestate, have to declare their share on such a bank account and pay inheritance taxes to the Greek tax authority. On the contrary, if the bank account is a joint bank account, in the name of the deceased and at least one more person, who survives the deceased, the balance of the account on the day of the passing, remains in the ownership of the surviving joint owner. The bank considers the surviving joint owner or owners as the owners of the bank account. The Greek tax office does not claim inheritance taxes from the surviving joint owners. The law in Greece says that, if one of the assets of the estate is a joint bank account, kept in the name of the deceased and one or more persons, the balance on the day of the passing will not go to the heirs of the deceased and will not be taxed as inheritance, provided the account was opened at the bank with a specific clause that upon the passing of one joint owner, the balance is owned by the remaining joint owner(s). In Greece, almost every joint bank account has this clause, by default. This means that in case of death of one of the joint owners, the surviving owners do not have to prove much to the tax authority to avoid inheritance taxation. The balance of the bank account is not even included in the inheritance tax declaration, which is filed to the tax authority within four or twelve months from the passing, or from the probation of the Will. The Greek tax authority considers that all joint bank accounts in Greece have been opened with the specific clause that upon the death of one joint owner, the balance belongs to the surviving joint owners and not to the heirs of the deceased. However, in the court case 59/2020 of the Three Member Administrative Court of Athens, the estate of the deceased included joint account and portfolios in foreign banks and other financial institutions. The tax authority in Greece did not accept that, by default, the crucial clause (that upon the death of one joint owner, the surviving owners take the balance) was in force, and imposed inheritance taxes on the heirs of the deceased. The heirs challenged the action of the Greek tax authority as a breach of European Union law, since, they claimed, the Greek state (tax authority), required by them to specifically prove that the crucial clause had been agreed upon at the opening of the foreign joint bank accounts, while it does not require the same level of proof, when the joint bank accounts are kept with banks in Greece. The court ruled that the Greek state, through the tax authority, did not breach the law, since the law in Greece does not differentiate between Greek and foreign banks and it applies equally the law that if such a clause is entered during the opening of the account, the surviving joint owners do not have to pay inheritance tax. The problem is that the law is the same for Greek and foreign joint bank accounts alike, but the application of the law by the Greek tax authority seems discriminative against the surviving joint owners of foreign bank accounts. Following such a ruling, every joint owner of a bank account kept at a bank outside of Greece, who expects to have to file an inheritance tax declaration to the Greek tax authority, must ensure that such a clause is entered into during the opening or the operation of such a foreign joint bank account. Unless, it can be proven that such a clause is by default part of every contract or agreement with the bank, when the joint bank account is opened. . . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Το Βασικό Πιστοποιητικό Του Δήμου Για Την Κληρονομιά

Το Βασικό Πιστοποιητικό Του Δήμου Για Την Κληρονομιά Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 24 Σεπτεμβρίου 2020 Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας της αποδοχής κληρονομίας, ώστε το σύνολο ή ποσοστό της κληρονομίας (ακίνητα, κινητά, υπόλοιπο τραπεζικών λογαριασμών κλπ.) να αποκτηθούν κατά κυριότητα από τον ή τους κληρονόμους, τα σημαντικότερα χρονικά σημεία είναι η υποβολή της Δηλώσεως Φόρου Κληρονομίας, η υπογραφή στον συμβολαιογράφο της Πράξης Αποδοχής Κληρονομίας ή / και η έκδοση από το Δικαστήριο της διατάξεως που οδηγεί στο λεγόμενο Κληρονομητήριο. Για να καταφέρει ο κληρονόμος να τελειώσει τις παραπάνω διαδικασίες, εκτός από την ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή άλλης διαθήκης και εκείνα της μη αποποιήσεως της κληρονομίας και της μη προσβολής του κληρονομικού δικαιώματος, ένα έγγραφο “κλειδί” είναι το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, που εκδίδεται από το τμήμα Δημοτολογίου του Δήμου όπου ήταν εγγεγραμμένος ο κληρονομούμενος. Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών εκδίδεται συνεπώς μόνο για Έλληνες πολίτες, δηλαδή για όσους ήταν εγγεγραμμένοι στο Δημοτολόγιο ενός Δήμου. Εάν ο αποβιώσας κατοικούσε μεν στην Ελλάδα, αλλά δεν είχε ελληνικό διαβατήριο και ταυτότητα, αλλά και στην περίπτωση που απεβίωσε εκτός Ελλάδος και δεν ήταν γραμμένος σε Δήμο στην Ελλάδα, έχει όμως περιουσία στην Ελλάδα, η απόδειξη των πλησιεστέρων συγγενών γίνεται με δύο ένορκες βεβαιώσεις ή υπεύθυνες δηλώσεις, δύο μαρτύρων, οι οποίοι θα δηλώσουν ότι γνωρίζουν καλώς εάν ο θανών ή η θανούσα άφησε τέκνα, σύζυγο ή εάν δεν άφησε τέκνα, εάν είχε σύζυγο, αδέλφια, τέκνα προαποβιωσάντων αδελφών ή και γονείς και ξαδέλφια. Εν συνδυασμώ προς το αν στην κληρονομία υπάρχει διαθήκη ή όχι, από την Ελλάδα ή το εξωτερικό, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών είναι ίσως το σημαντικότερο έγγραφο που επιτρέπει στην εφορία, στον συμβολαιογράφο, στην τράπεζα, αλλά και σε κάθε νομικό που ελέγχει τους τίτλους ενός ακινήτου που προέρχεται από κληρονομία, να διαπιστώσει με νομική ασφάλεια ποιοί είναι οι κληρονόμοι και τι ποσοστό κληρονομεί έκαστος. Εάν ο κληρονομούμενος απεβίωσε εκτός Ελλάδος, αλλά υπάρχουν αντικείμενα της κληρονομίας στην Ελλάδα, ελέγχουμε εάν υπάρχει οικογενειακή μερίδα σε Δήμο στην Ελλάδα. Μπορεί ο θανών στο εξωτερικό να είναι μόνο εγγεγραμμένος ως τέκνο των γονέων του, ενώ είχε μεταναστεύσει στο εξωτερικό, όπου παντρεύτηκε και έκανε παιδιά, χωρίς όμως να τα έχει εγγράψει στην Ελλάδα. Σε μία τέτοια περίπτωση, ίσως απαιτηθεί να εγγραφούν τώρα στο Δημοτολόγιο ο γάμος και η γέννηση των τέκνων που έλαβαν χώρα στο εξωτερικό, να ανοιχθεί νέα οικογενειακή μερίδα στην Ελλάδα και μετά να εκδοθεί το περίφημο πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών. Εάν ο γάμος του ήταν δεύτερος, θα χρειασθεί να εγγραφεί ο πρώτος γάμος του, το διαζύγιο και μετά ο δεύτερος γάμος του. Μπορεί επίσης να χρειασθεί ακόμα και δικαστική απόφαση ελληνικού δικαστηρίου αναγνωρίσεως της ισχύος στην Ελλάδα της αλλοδαπής δικαστικής απόφασης διαζυγίου. Εάν η κληρονομουμένη ήταν κάτοικος εξωτερικού, αναμφισβητήτως Ελληνίδα, με κληρονομιά στην Ελλάδα, αλλά όχι επισήμως Ελληνίς υπήκοος, διότι επί παραδείγματι είχε γεννηθεί στο εξωτερικό και δεν είχε κάνει ποτέ την διαδικασία κτήσεως ελληνική ιθαγενείας, για την απόδειξη των πλησιεστέρων συγγενών και τον προσδιορισμό των κληρονόμων, θα απαιτηθούν ένορκες βεβαιώσεις δύο μαρτύρων στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, που θα γίνουν δεκτές από την εφορία και τον συμβολαιογράφο εφόσον τηρηθεί ο απαιτούμενος τύπος, ώστε να περαιωθεί η μεταβίβαση των κληρονομιαίων στους κληρονόμους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr