Στο Δικαστήριο Για Τον Κανονισμό Της
Πολυκατοικίας
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Αθήνα, 8 Απριλίου 2017.
Στα αστικά κέντρα της
Ελλάδας εδώ και πολλές δεκαετίες έχουν ανεγερθεί εκατοντάδες χιλιάδες κτήρια,
οι περίφημες πολυκατοικίες, οι περισσότερες με το σύστημα της αντιπαροχής. Κάθε
πολυκατοικία αποτελείται από διαμερίσματα, που νομικώς ονομάζονται οριζόντιες
ιδιοκτησίες, οι οποίες συνήθως ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες και μπορεί
καθεμία να μεταβιβάζεται ξεχωριστά από τις άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες της
ίδιας πολυκατοικίας.
Το βασικό νομικό έγγραφο
της κάθε πολυκατοικίας είναι η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, που συντάσσεται
σε συμβολαιογράφο. Σημαντικό έγγραφο είναι επίσης και ο κανονισμός, που συνήθως
συντάσσεται μαζί με την σύσταση, όχι όμως πάντοτε. Στην περίπτωση κατά την
οποία υπάρχει σύσταση αλλά όχι κανονισμός, το σύνολο των συνιδιοκτητών των
διαμερισμάτων της πολυκατοικίας μπορούν να υπογράψουν σε συμβολαιογράφο τον
κανονισμό. Πρέπει όμως να συμφωνεί το 100% των συνιδιοκτητών.
Τι γίνεται όμως όταν
υπάρχει ανάγκη να καταρτισθεί κανονισμός, προκειμένου να ρυθμισθούν σημαντικά
ζητήματα της πολυκατοικίας, όπως η αναλογία εκάστου διαμερίσματος στις κοινές
δαπάνες, αλλά και η χρήση κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής και του οικοπέδου
αυτής; Το άρθρο 9 του Νόμου 1562/1985 ορίζει ότι το 60% των συγκυρίων, ήτοι
συνιδιοκτήτες που έχουν το 60% των χιλιοστών της πολυκατοικίας, μπορούν να
ασκήσουν αγωγή στο δικαστήριο και να ζητήσουν να εκδοθεί απόφαση που να
δεσμεύει το σύνολο των συνιδιοκτητών, δηλ. και εκείνους που δεν συναινούσαν
περί της καταρτίσεως κανονισμού.
Πριν από την άσκηση της
αγωγής οι ενάγοντες, δηλ. οι συνιδιοκτήτες που επιθυμούν την κατάρτιση
κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο
1) σχέδιο κανονισμού
και 2) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις
χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει
κάθε χωριστή ιδιοκτησία. Αυτά τα έγγραφα πρέπει να είναι
υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού ή
από πληρεξούσιο τους διορισμένο με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Το δεύτερο μάλιστα εξ αυτών (το
σχέδιο πίνακα κατανομής ποσοστών) πρέπει επί πλέον να
είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Η αγωγή, με την οποία ζητείται η
κατάρτιση κανονισμού, πρέπει επίσης να περιλαμβάνει σαφή έκθεση των
γεγονότων που θεμελιώνουν το δικαίωμα των διαδίκων ως συγκυριών της οικοδομής (κυρίως δηλ. τα
συμβόλαια με τα οποία έγιναν κύριοι καθε διαμερίσματος) καθώς και την αξία
κάθε επιμέρους διαμερίσματος, αφού έκαστος των
συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη με βάση την αξία του
διαμερίσματος του οποίου είναι κύριος, οπότε η αξία αυτή αποτελεί αποφασιστικό
στοιχείο για να προσδιορισθεί το ποσοστό συμμετοχής
κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας στις δαπάνες κοινοχρήστων.
Στην υπ’ αριθ. 6240/2011
απόφαση του Εφετείου Αθηνών επικυρώθηκε ως ορθή η απόφαση του Πρωτοδικείου που
απέρριψε την αγωγή της πλειοψηφίας των συγκυρίων για δημιουργία κανονισμου,
διότι δεν είχε κατατεθεί προηγουμένως σε συμβολαιογράφο σχέδιο κατανομής
ποσοστών επί των κοινοχρήστων δαπανών, ενώ στην αγωγή δεν αναφερόταν ούτε και η
αξία εκάστού διαμερίσματος.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
No comments:
Post a Comment