Παράδοση νοικιασμένου ακινήτου με ζημιές

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 8 Μαρτίου 2016 Όταν λήξει η μίσθωση ακινήτου, ο μισθωτής (ενοικιαστής) υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Ωστόσο, ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση, δηλαδή στην συνήθη χρήση για την οποία είχε γίνει η μίσθωση. Αν το μίσθιο ακίνητο είχε εκμισθωθεί για να χρησιμεύσει ως κατοικία του μισθωτή, τότε ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) πρέπει να ανεχθεί στην λήξη της μίσθωσης τις αναμενόμενες ή φυσιολογικές φθορές που υπό την συνήθη πορεία των πραγμάτων δημιουργούνται από την χρήση του ακινήτου ως κατοικία μίας μέσης οικογενείας. Αν το μίσθιο είχε νοικιασθεί για να χρησιμεύσει ως κατάστημα στο οποίο έχει πρόσβαση το κοινό, δηλαδή μεγάλος αριθμός ανθρώπων κάθε μέρα, οι αναμενόμενες φθορές είναι μεγαλύτερες, για τις οποίες στην λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής δεν έχει ιδιαίτερη υποχρέωση να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη. Κατά το νόμο στην Ελλάδα ο μισθωτής με την λήξη της μίσθωσης είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για τις φθορές και μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εξαιρουμένων εκείνων που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Εάν σημειωθεί διαφωνία μεταξύ εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) και μισθωτή (ενοικιαστή) στο τέλος της μίσθωσης για το αν οι φθορές στο μίσθιο είναι εντός των ορίων των αναμενομένων φυσιολογικών φθορών από μία συνήθη χρήση ή αν είναι μεγαλύτερες σε έκταση και κόστος αποκατάστασης από τις φυσιολογικές μίας συνήθους χρήσεως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει την καταβολή αποζημίωσης από τον μισθωτή για φθορές ή μεταβολές του ακινήτου που υπερβαίνουν τις συνήθεις. Για να γίνει δεκτή η αγωγή του πρέπει να αποδείξει ποιές ακριβώς είναι οι φθορές, τα σημεία του ακινήτου στα οποία έχουν καταγραφεί, την έκταση αυτών, αλλά και το κόστος αποκατάστασής τους. Ο μισθωτής από την πλευρά του θα προσπαθήσει να αποδείξει είτε ότι οι ζημιές που επικαλείται ο ιδιοκτήτης δεν έχουν συμβεί ή ότι είναι μικρότερης εκτάσεως ή ότι περιορίζονται στην φθορές που αναμένονται από μία συνήθη χρήση. Σημειώνεται ότι η κρίση του δικαστηρίου για το αν οι φθορές και οι μεταβολές στο μίσθιο ακίνητο που προκλήθηκαν από τον ενοικιαστή οφείλονται ή όχι στην συμφωνημένη χρήση δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο και είναι ζήτημα που αποφασίζεται από τα δικαστήρια της ουσίας, δηλαδή από το Πρωτοδικείο (ή Ειρηνοδικείο) και από το Εφετείο, ενώ ό,τι αποφασίσουν τα δικαστήρια αυτά στο συγκεκριμένο θέμα, δεν μπορεί να αλλάξει με απόφαση του Αρείου Πάγου. Στην υπ' αριθ. 681/2015 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ένας ιδιώτης είχε εκμισθώσει το 1996 ένα κτήριο στην Καλλιθέα Αττικής για να στεγασθούν υπηρεσίες του ΙΚΑ Καλλιθέας. Στο συμφωνητικό για την έναρξη της μίσθωσης γινόταν ρητώς λόγος περί συγκεκριμένων διαρρυθμίσεων και μεταβολών που έπρεπε ο ιδιοκτήτης να κάνει στο κτήριο, με δικές του δαπάνες, ώστε αυτό να μπορεί να νοικιασθεί από το ΙΚΑ. Όταν το 2010 έληξε η μίσθωση, ο ιδιοκτήτης αξίωσε από το ΙΚΑ να του καταβάλει αποζημίωση για σειρά εργασιών, μεταβολών, διαρρυθμίσεων και φθορών που είχαν συμβεί στο κτήριο από την επί 14 έτη χρήση του κτηρίου από το ΙΚΑ. Τα δικαστήρια της ουσίας (Μονομελές Πρωτοδικείο και Εφετείο) έκριναν ότι ένα μέρος των αξιώσεων του ιδιοκτήτη καλυπτόταν από το συμφωνητικό που έλεγε ότι ο ιδιοκτήτης ήταν εξ αρχής υποχρεωμένος να προβεί δαπάναις του σε συγκεκριμένες εργασίες και γι' αυτές έκριναν ότι στην λήξη της μίσθωσης ο ιδιοκτήτης δεν εδικαιούτο αποζημιώσεως. Ωστόσο, για μερικές άλλες φθορές στο κτήριο, το ΙΚΑ είχε υποχρέωση να τον αποζημιώσει, διότι αυτές ήταν μεγαλύτερες από τις συνήθως αναμενόμενες κατά την συμφωνημένη χρήση. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Greek passport among most valuable in the world

By Christos ILIOPOULOS* 1st March 2016 The Visa Restrictions Index (Business Insider, UK, 29 Feb. 2016), “evaluates” the strength of passports of most countries in the world. The main criterion is in how many countries the holder of a certain passport can enter without having to issue a specific visa. According to this survey, the more visa – free access you have in countries all over the world, the more valuable your passport is. The recently issued Henley & Partners' Visa Restrictions Index concludes that the strongest passport is the German one, since it gives access to 177 countries without the need of a visa for its holder. The Greek passport ranks in seventh spot, along with that of New Zealand, as it gives visa – free access to 171 countries. Those born outside of Greece to at least one Greek – born parent or grandparent can obtain a Greek passport, provided certain documents are filed and processed by the Greek administration. If all birth and marriage certificates are in good order, there is no need the applicant to speak Greek. The application is filed either at the Consulate of Greece at the country of residence of the applicant, or directly in Greece, with a proxy, or a combination of the above. To apply and obtain your Greek passport, which is a European Union (EU) passport and allows you free entry, residence, work and status equal to local citizens in every EU member state, you have to first locate the birth certificate (birth record is not enough) of your parent or grandparent, who was born in Greece. Then, you must obtain the marriage certificate of that person, and then the birth of the next in line ancestor, until we reach your birth certificate. If you have only one Greek grandparent, and you are now above 18 years old, the type of marriage of your grandparents is of significance. If you have only a Greek – born grandfather, you must obtain a religious marriage certificate of your grandparents. If, on the other hand, you only have a Greek – born grandmother, you must have a civil (not religious) marriage certificate of your grandparents. If you have only one Greek – born parent, the type of marriage of your parents (civil or religious) will not be an obstacle to your Greek citizenship. The names of each ancestor must be consistent from one public document to the other. If a person is named Stathopoulos in his Greek birth certificate, being named Stathes in his foreign marriage certificate may create the need to identify that Stathopoulos, who was born in Greece and Stathes, who was married in the USA/Canada/Australia etc. is one and the same person. Males born outside of Greece to Greek parents or grandparents can obtain their Greek passport without having to serve in the Greek army, as long as they do not reside in Greece more than six months within the same calendar year, while they can reside the whole year long in any other EU country. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr bm-bioxoi@otenet.gr

Όταν η δικαιοσύνη είναι πραγματικά ανεξάρτητη

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 22 Φεβρουαρίου 2016 Ένας από τους μνημονιακούς νόμους που ψηφίστηκαν στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια είναι αυτός που αφορά τον περίφημο ΕΝΦΙΑ, ήτοι τον φόρο περιουσίας που πρέπει να πληρώνουν όσοι έχουν ακίνητα. Μία από τις διατάξεις επιβολής του νόμου αυτού είναι εκείνη που ορίζει ότι αν δεν έχεις πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ δεν μπορείς να απευθυνθείς στα δικαστήρια για να προστατεύσεις την περιουσία σου από κάποιον που την καταπατά, την επιβουλεύεται, την αμφισβητεί κλπ. Θέτει δηλ. ο νόμος περί ΕΝΦΙΑ μία δρακόντεια κύρωση σε περίπτωση που δεν τον πληρώσεις, εκείνη της στέρησης προσφυγής στην δικαιοσύνη για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας σου. Η συγκεκριμένη διάταξη του νόμου περί ΕΝΦΙΑ ερμηνεύεται από μερικά δικαστήρια ότι προσκρούει στα άρθρα του Συντάγματος που προστατεύουν την ιδιωτική περιουσία (άρθρο 17) και το δικαίωμα κάθε πολίτη στην προσφυγή στην δικαιοσύνη (άρθρο 20), όπως και σε διατάξεις διεθνών συνθηκών περί προστασίας ανθρωπίνων δικαιωμάτων. Δεν είναι δηλαδή επιτρεπτό προκειμένου να εξασφαλίσεις ως κράτος την καταβολή ενός φόρου (όπως ο ΕΝΦΙΑ) να αφαιρείς το δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη περιουσίας να απευθύνεται στα δικαστήρια για να την προστατεύσει, δικαίωμα που είναι θεμελιώδες σε κάθε ελεύθερη κοινωνία. Στην υπ΄αριθ. 89/2015 απόφασή του το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών κλήθηκε να κρίνει υπόθεση στην οποία η ενάγουσα προσέφυγε στην δικαιοσύνη για να προστατεύσει αγροτεμάχιο κυριότητός της επιφανείας 565 τ.μ. Κατά τους ισχυρισμούς της αγωγής η εναγομένη εισήλθε παρανόμως στο αγροτεμάχιο της ενάγουσας, παραβιάζοντας την περίφραξη, κατέστρεψε φυτά που η ενάγουσα είχε φυτέψει, ενώ έκανε και εργασίες εντός του κτήματος που φανερώνουν διεκδίκηση της κυριότητας από εκείνη (την εναγομένη). Κατά την συζήτηση της υποθέσεως ενώπιον του δικαστηρίου η ενάγουσα προσκόμισε όλα τα προαπαιτούμενα έγγραφα για την πρόοδο της δίκης, ενέγραψε την αγωγή στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, κατέβαλε το δικαστικό ένσημο και πλήρωσε την δικηγορική αμοιβή. Εκείνο όμως που δεν έπραξε είναι ότι δεν προσκόμισε πιστοποιητικό ότι έχει καταβάλει τον ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, την δικαστική προστασία του οποίου ζητούσε. Με την μη καταβολή του ΕΝΦΙΑ το δικαστήριο κανονικά θα έπρεπε σε εκτέλεση του νόμου για τον ΕΝΦΙΑ 4223/2013 να παύσει την πρόοδο της δίκης λόγω μη καταβολής του ΕΝΦΙΑ από την ενάγουσα. Παρά ταύτα, το δικαστήριο έπραξε το αντίθετο. Ενεργώντας ως μία εκ των τριών εξουσιών του σύγχρονου κράτους δικαίου, πραγματικά ανεξάρτητη από την νομοθετική εξουσία που ψηφίζει τους νόμους, αλλά και από την εκτελεστική, που ουσιαστικώς τους υπαγορεύει, αρνήθηκε να εφαρμόσει την κύρωση για μη καταβολή του ΕΝΦΙΑ και προχώρησε στην συνέχιση και ολοκλήρωση της δίκης, παρέχοντας εν τέλει δικαστική προστασία σε μία πολίτη, της οποίας η ιδιωτική ακίνητη περιουσία είχε αμφισβητηθεί. Η αιτιολογία του δικαστηρίου ήταν ότι παρέκαμψε το νόμο για τον ΕΝΦΙΑ διότι πρόκειται περί νόμου για φορολογικούς σκοπούς, οι οποίοι δεν έχουν επίδραση στην έκβαση της δίκης, ούτε στην ορθή απονομή της δικαιοσύνης και μπορούν να επιτευχθούν με άλλα μέσα, ήτοι με ενέργειες των φορολογικών οργάνων και όχι με στέρηση δικαστικής προστασίας για τον μη καταβάλλοντα τον ΕΝΦΙΑ. Τελικώς η αγωγή έγινε δεκτή, παρά την μη προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ και δεδομένης και της ερημοδικίας της εναγομένης (in absentia), το δικαστήριο ανεγνώρισε ότι το επίδικο αγροτεμάχιο ανήκει κατά κυριότητα, νομή και κατοχή στην ενάγουσα, ενώ υποχρέωσε την εναγομένη να άρει την διατάραξη και να παραλείπει στο μέλλον οιαδήποτε διατάραξη του δικαιώματος κυριότητας της ενάγουσας. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Παράνομη επεξεργασία προσωπικών δεδομένων από Δήμο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Τα δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα αποτελούν μέρος της ιδιωτικής ζωής των φυσικών προσώπων. Η επεξεργασία τους από δημόσιες αρχές γίνεται μόνο υπό προϋποθέσεις, ώστε να προστατεύονται τα δικαιώματα και οι θεμελιώδεις ελευθερίες. Δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα είναι κάθε πληροφορία που αναφέρεται στο φυσικό πρόσωπο, του οποίου η ταυτότητα είναι γνωστή ή μπορεί να εξακριβωθεί, δηλαδή μπορεί να προσδιορισθεί αμέσως ή εμμέσως, ιδίως βάσει αριθμού ταυτότητας ή βάσει ενός ή περισσοτέρων συγκεκριμένων στοιχείων που χαρακτηρίζουν την υπόσταση του από άποψη φυσική, βιολογική, ψυχική, οικονομική, πολιτιστική, πολιτική ή κοινωνική. Επεξεργασία δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα είναι κάθε εργασία που γίνεται από το Δημόσιο ή από νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή ιδιωτικού δικαίου ή ένωση προσώπων ή φυσικό πρόσωπο με ή χωρίς βοήθεια αυτοματοποιημένων μεθόδων και εφαρμόζονται σε δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα, όπως η συλλογή, η καταχώριση, η διαβίβαση, η διάδοση ή κάθε άλλης μορφής διάθεση. Εάν παραβιασθεί ο νόμος για τα προσωπικά δεδομένα, η Αρχή Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα επιβάλλει στους υπεύθυνους επεξεργασίας κυρώσεις και πρόστιμα, αναλόγως της βαρύτητας της παράβασης, πάντοτε μετά από ακρόαση του υπεύθυνου επεξεργασίας. Στην υπ’ αριθ. 4154/2015 απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) έκρινε υπόθεση στην οποία δημότης με αίτηση προς τον Δήμο διαμαρτυρήθηκε για την παράνομη λειτουργία οίκων ανοχής σε συγκεκριμένη περιοχή και ζήτησε την εφαρμογή του νόμου και την σφράγιση των ως άνω οίκων ανοχής. Ο ίδιος δημότης κατήγγειλε προς την Πολεοδομία εκτέλεση οικοδομικών εργασιών χωρίς άδεια στους οίκους ανοχής και μετά από αυτοψία στα κτήρια συντάχθηκαν εκθέσεις που διαπίστωσαν οικοδομικές παραβάσεις και εκδόθηκαν πράξεις διακοπής οικοδομικών εργασιών. Η αναφερόμενη στην αυτοψία ως ιδιοκτήτρια ενός εκ των κτηρίων με αίτησή της προς τον Εισαγγελέα ζήτησε να της δοθεί αντίγραφο καταγγελίας εις βάρος της στην Πολεοδομία. Επ’ αυτής εκδόθηκε εισαγγελική παραγγελία προς τον Δήμο « … για την κατά νόμο εκτίμηση των διαλαμβανομένων σ' αυτήν [αίτηση] και τις εντεύθεν επιβαλλόμενες ενέργειες σας», ακολούθως δε παραδόθηκαν στην αιτούσα από τον Δήμο αντίγραφα καταγγελίας και αιτήσεως του δημότη που είχε διαμαρτυρηθεί για τους οίκους ανοχής. Ο Δήμος φαίνεται όμως ότι έδωσε στην αιτούσα παραπάνω έγγραφα από όσα της είχε επιτραπεί να λάβει, με αποτέλεσμα προσωπικά δεδομένα του αρχικώς διαμαρτυρηθέντος να μεταδοθούν σε τηλεοπτικές εκπομπές με δυσφημιστική αναφορά στο πρόσωπο του. Για τον λόγο αυτόν κατέθεσε στην Αρχή Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα αίτηση - καταγγελία για παράνομη επεξεργασία προσωπικών δεδομένων του από τις υπηρεσίες του Δήμου χωρίς την έγκριση του. Η Αρχή δέχθηκε ότι η ανωτέρω εισαγγελική παραγγελία «δεν είχε την παραμικρή σχέση» με συγκεκριμένο έγγραφο που δόθηκε από τον Δήμο στην φερόμενη ως ιδιοκτήτρια του κτηρίου και κατά συνέπεια η χορήγηση αντιγράφου από τις υπηρεσίες πολεοδομίας του Δήμου συνιστά παράνομη επεξεργασία προσωπικών δεδομένων, επιβάλλοντας στον Δήμο πρόστιμο 10.000 ευρώ. Ο Δήμος προσέβαλε την επιβολή του προστίμου στο ΣτΕ, αλλά το ανώτατο δικαστήριο απέρριψε την αίτηση του Δήμου για ακύρωση του προστίμου, διότι η πράξη της δημόσιας αρχής που επέβαλε το πρόστιμο ήταν αιτιολογημένη και νόμιμη, ενώ και το επιβληθέν το πρόστιμο δεν ήταν υψηλό. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr