Χρησικτήσια στην συγκυριότητα μόνο με γνωστοποίηση

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Κυριότητα επί ακινήτου μπορεί να αποκτηθεί όχι μόνο με συμβολαιογραφικό έγγραφο που υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Κυριότητα αποκτάται και με χρησικτησία, δηλαδή χωρίς συμβόλαιο, αλλά με μακροχρόνια νομή.

Νομή σημαίνει δύο πράγματα. Πρώτον, πρέπει να υπάρχει κατοχή του ακινήτου, δηλ. κάποιος να το εξουσιάζει (corpus). Δεύτερον, πρέπει ταυτοχρόνως να έχει και την πίστη, την πεποίθηση ότι είναι δικό του, ότι ανήκει στην περιουσία του (animus).

Εάν κάποιος αποκτήσει την εξουσίαση ενός ακινήτου με την πεποίθηση ότι είναι δικό του (νομή) και διατηρήσει τα δύο αυτά στοιχεία επί τουλάχιστον μία εικοσαετία, τότε μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, χωρίς να έχει συμβόλαιο στο όνομά του, (έκτακτη χρησικτησία).

Υπό προϋποθέσεις, μπορεί να αρκέσει και περίοδος μόνο δέκα ετών κατά την οποία κάποιος να έχει τη νομή του ακινήτου για να καταστεί κύριος αυτού. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται να υπάρχει συμβόλαιο, το οποίο όμως να πάσχει ακυρότητα, να μην έχει από την αρχή προσδώσει κυριότητα σʼ αυτόν που αγόρασε με το άκυρο συμβόλαιο, αλλά μετά από δέκα χρόνια νομής του ακινήτου σε συνδυασμό με την καλοπιστία του να δύναται να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία (τακτική χρησικτησία).

Όλα τα παραπάνω εφαρμόζονται στην περίπτωση που κάποιος χωρίς συμβόλαιο μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ενός ακινήτου, όταν μόνος του ασκεί νομή επʼ αυτού επί είκοσι ή δέκα έτη. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου το ίδιο ακινήτο ανήκει σε περισσοτέρους του ενός κυρίους (συγκυριότητα), η οποία προκύπτει συχνά λόγω κληρονομικής διαδοχής και σπανιώτερα λόγω αγοράς του ιδίου ακινήτου από περισσοτέρους.

Συμβαίνει τότε συχνά ο ένας εκ των συγκυρίων να ασκεί φυσική εξουσίαση επί του ακινήτου, επειδή π.χ. βρίσκεται εγγύτερα σʼ αυτό και δύναται να το καλλιεργεί, ή να κατοικεί σʼ αυτό, ενώ οι λοιποί συγκύριοι βρίσκονται σε άλλη πόλη ή και σε άλλη χώρα. Μπορεί σε μία τέτοια περίπτωση εκείνος που καλλιεργεί το ακίνητο, ή μένει μέσα σʼ αυτό, να επικαλεσθεί έναντι των λοιπών συγκυρίων χρησικτησία και να αποκτήσει ολόκληρο το ακίνητο δικό του;

Ο νόμος λέει ότι μπορεί. Χρειάζεται όμως μία πρόσθεση προϋπόθεση, δηλ να έχει γνωστοποιήσει στους λοιπούς συγκυρίους ότι αρχίζει να νέμεται αποκλειστικώς για τον εαυτό του το 100% του ακινήτου, να παρέλθουν είκοσι έτη από τότε που οι λοιποί συγκύριοι έμαθαν την πρόθεσή του αυτή και να μην αντέδρασαν στην αποκλειστική νομή του.

Αυτή η πρόσθετη προϋπόθεση της γνωστοποιήσεως είναι δικαιολογημένη, ώστε να προστατεύεται ο συγκύριος που βρίσκεται μακρυά από το ακίνητο, γνωρίζει ότι ο έτερος συγκύριος είναι πλησιέστερα στο ακίνητο και κάνει και πράξεις εξουσίασης σʼ αυτο, δεν δύνεται όμως να φαντασθεί ότι οι πράξεις αυτές οδηγούν σε αποκλειστική νομή και χρησικτησία υπέρ εκείνου που το εξουσιάζει και εις βάρος εκείνου του συγκυρίου που μένει μακρυά από αυτό.

Κατʼ αυτόν τον τρόπο, ο Α, συγκύριος κατά 50% του ακινήτου που ζει στην Βραζιλία, δεν δύναται να φαντασθεί ότι ο έτερος συγκύριος κατά το άλλο 50%, αδελφός του, Β, που ζει στην Ελλάδα, μπορεί να επικαλεσθεί χρησικτησία στο ακίνητο που είναι στην Ελλάδα, αφού γνωρίζει μεν ότι ο αδελφός του στην Ελλάδα καλλιεργεί το κτήμα, συλλέγει τους καρπούς και μένει ενίοτε και στο σπίτι που υπάρχει στο κτήμα, όμως όλες αυτές οι πράξεις γίνονται από τον ένα αδελφό στο όνομα και των δύο συγκυρίων, δηλ. και στο όνομα εκείνου που μένει στην Βραζιλία.

Ο εν Ελλάδι διαμένων αδελφός, για να αρχίσει να μετράει υπέρ του η εικοσαετής νομή, που οδηγεί στην διά χρησικτησίας απόκτηση του 100% της κυριότητας του κοινού κτήματος, πρέπει να γνωστοποιήσει στο εν Βραζιλία αδελφό του ότι αρχίζει πλέον να εξουσιάζει το κτήμα για αποκλειστικά δικό του λογαριασμό και ο αδελφός του από την Βραζιλία να μην εναντιωθεί στα σχέδιά του αυτά επί είκοσι χρόνια. Αυτά έκρινε η υπʼ αριθ. 652/2012 απόφαση του Αρείου Πάγου.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρʼ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr





ΧΡΗΣΤΟΣ ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ

ΔΙΚΗΓΌΡΟΣ ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ - ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

Master of Laws, LL.M. Διεθνές και Ευρωπαϊκό Δίκαιο

Λ. Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, ΤΚ 11475

τηλ. 210-6400282, 6932-775920

e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr

www.greekadvocate.eu



Law Offices of Christos I. ILIOPOULOS

Attorney at the Supreme Court of Greece

Master Of Laws, International and European Law

105, Alexandras Ave., Athens, 114 75, HELLAS

Phone/Facsimile: +30 - 210-6400282, mobile +30 - 6932-775920.

www.greekadvocate.eu

e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr

Skype: christos.iliopoulos100