Όταν το Κτηματολόγιο προκαλεί προβλήματα αντί να λύνει!

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Στο όμορφο κυκλαδίτικο νησί της Μήλου λειτουργεί Κτηματολόγιο εδώ και μερικά χρόνια. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, παρά το ότι είχαν ήδη καταβάλει χρήματα για να εγγράψουν τα συμβόλαια των ιδιοκτησιών τους στο Υποθηκοφυλακείο, κλήθηκαν εκ νέου να δηλώσουν τα ακίνητά τους στο υπό ίδρυση τότε κτηματολογικό γραφείο, που υποτίθεται ότι θα εκσυγχρόνιζε το σύστημα καταγραφής των ιδιοκτησιών.

Ιδιοκτήτης στην Μήλο υπέβαλε κι αυτός την σχετική δήλωση, με αντίγραφο συμβολαίου κτήσεως και τοπογραφικό, με επιφάνεια γεωτεμαχίου 1.600 τ.μ.

Λίγα χρόνια αργότερα, όταν χρειάσθηκε να γίνει μεταβίβαση του συγκεκριμένου γεωτεμαχίου των 1.600 τ.μ. αποκαλύφθηκε ότι το Κτηματολόγιο Μήλου είχε καταγράψει επιφάνεια όχι 1.600 τ.μ. που είχε δηλωθεί και ήταν το ορθό, αλλά 2.150 τ.μ., βάσει αεροφωτογραφιών που είτε ήταν ανακριβείς, είτε είχαν ερμηνευθεί εσφαλμένως.

Η μεταβίβαση λοιπόν του ακινήτου δεν μπορούσε να γίνει αν πριν δεν διορθωνόταν η επιφάνεια του ακινήτου από το εσφαλμένο 2.150 τ.μ. στο ορθό 1.600 τ.μ. Το σφάλμα δεν ήταν του ιδιοκτήτη, αλλά αυτό δεν έχει καμία σημασία για την ελληνική διοίκηση.

Για να γίνει η διόρθωση (γεωμετρική μεταβολή) ο ιδιοκτήτης πληροφορήθηκε ότι θα έπρεπε να αναθέσει σε μηχανικό να συντάξει νέο τοπογραφικό με συντεταγμένες, που να απεικονίζει το γεωτεμάχιο με την επιφάνεια των 1.600 τ.μ., παρά το γεγονός ότι εξ αρχής είχε υποβάλει στο κτηματολόγιο συμβόλαιο και τοπογραφικό με αυτή την επιφάνεια, που ήταν και η σωστή.

Ο ιδιοκτήτης έμαθε επίσης ότι έπρεπε να διορίσει και δικηγόρο να ελέγξει τους τίτλους στο Κτηματολογικό Γραφείο Μήλου και να λάβει φύλλο, απόσπασμα και κτηματογραφικό διάγραμμα όχι μόνο του δικού του ακινήτου, αλλά και όλων των γειτόνων. Οι γείτονες ήταν πέντε τον αριθμό!

Μάλιστα, για να λάβει τα ανωτέρω από το Κτημ. Γραφείο Μήλου τον πληροφόρησαν ότι έπρεπε να λάβει πρώτα από το ίδιο το Κτημ. Γραφείο Μήλου τα έγγραφα για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη και τους πέντε γείτονες του, δηλαδή για έξι ιδιοκτήτες, τρία έγγραφα για τον καθένα!

Ο ιδιοκτήτης ρώτησε τον αρμόδιο του Κτηματολογίου γιατί πρέπει να πληρώσει 15 ευρώ για κάθε ένα από τα ανωτέρω έγγραφα (18 έγγραφα επί 15 ευρώ έκαστο = 270 ευρώ), για να εκδώσει το Κτηματολόγιο τα πιστοποιητικά, προκειμένου αυτά να τα πάρει το ... Κτηματολόγιο! Αφού εσείς τα θέλετε, εσείς τα έχετε στην βάση δεδομένων σας και με ένα κλικ τα βλέπετε και τα χρησιμοποιείτε;

Όχι, ήταν η απάντηση του αρμοδίου. Πρέπει να καταβάλεις τα χρήματα, εγώ να εκδώσω τα πιστοποιητικά και μετά να τα δώσω σε ... μένα για να προχωρήσουμε την δουλειά! Μάλιστα, ο αρμόδιος τον πληροφόρησε ότι τα χρήματα αυτά τα παίρνει το κράτος και όχι ο διευθυντής του Κτηματολογίου.

Όταν ο ιδιοκτήτης κατάλαβε ότι δεν γινόταν αλλιώς, πλήρωσε τα χρήματα, οπότε ο αρμόδιος πάτησε ένα κουμπί στον υπολογιστή, εξέδωσε τα 18 πιστοποιητικά (φύλλο, απόσπασμα και διάγραμμα για πέντε γείτονες και για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη), τα πήρε με το δεξί του χέρι από τον εκτυπωτή, τα έδωσε στο αριστερό του χέρι και πληροφόρησε τον ιδιοκτήτη ότι τώρα μπορούν να προχωρήσουν την αίτηση για γεωμετρική μεταβολή.

Για να συνεχίσουν ο ιδιοκτήτης έμαθε από τον δικηγόρο του ότι χρειάζονται επικυρωμένα τα συμβόλαια κτήσεως του ακινήτου, παρά το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης εξ αρχής τα είχε δώσει στο Κτηματολόγιο, με τα σωστά μέτρα (1.600). Έπρεπε επίσης την αίτηση για γεωμετρική μεταβολή να συνυπογράψουν όλοι οι γείτονες.

Μα μερικοί εξ αυτών είναι στην Αμερική, ένας πέθανε και δεν έχει ακόμα δημοσιευθεί η διαθήκη του, ενώ για ένα άλλο γειτονικό ακίνητο υπάρχει δικαστική διαμάχη! Πού θα τους βρώ εγώ όλους αυτούς να συνυπογράψουν, για να κάνω την μεταβίβαση του ακινήτου μου γρήγορα, τώρα που έχω ανάγκη;

Στην περίπτωση που δεν βρίσκεις τους γείτονες, μπορείς να τους κοινοποιήσεις με δικαστικό επιμελητή ειδοποίηση και αυτό αρκεί για να προχωρήσει η διαδικασία. Αλλά κάθε κοινοποίηση κοστίζει περίπου 30 – 50 ευρώ στον δικαστικό επιμελητή, που θα κάνει τις κοινοποιήσεις!

Ο άτυχος ιδιοκτήτης τελικώς πλήρωσε δικηγόρο, μηχανικό, δικαστικό επιμελητή, συμβολαιογράφο, το Κτηματολόγιο για τα φύλλα, αποσπάσματα και διαγράμματα, περίμενε μερικούς μήνες, αλλά τελικώς ευτύχησε να επιτύχει την γεωμετρική μεταβολή του γεωτεμαχίου του από 2.150 τ.μ. στο ορθό 1.600 τ.μ. και ακολούθως μπόρεσε να πωλήσει το ακίνητό του και το Κτηματολόγιο να δεχθεί να εγγράψει την μεταβίβαση.

Όταν ο ιδιοκτήτης έπαιρνε τα χαρτιά του από τον δικηγόρο του, στο σχετικό παράπονο που του εξέφρασε για το αυξημένο κόστος και για την καθυστέρηση για να ολοκληρωθεί μία φαινομενικώς απλή μεταβίβαση, έλαβε την απάντηση από τον δικηγόρο ότι θα έπρεπε να νιώθει και τυχερός, διότι οι γείτονες δεν είχαν αντίρρηση για την γεωμετρική μεταβολή.

Φαντάσου τι θα γινόταν εάν οι γείτονες δεν είχαν συναινέσει στην μείωση των δικών σου τετραγωνικών μέτρων! Θα έπρεπε να κάνεις δικαστήρια και μετά από έξοδα και χρόνο, μπορεί και να δικαιωνόσουν!

Όλα αυτά συνέβησαν παρά το ότι ο ιδιοκτήτης είχε αρχικώς νομίμως υποβάλει συμβόλαια και τοπογραφικό, όπως είχε ζητήσει το υπό ίδρυση τότε Κτηματολόγιο, με την σωστή επιφάνεια (1.600 τ.μ.).

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

ktimatologiolaw@yahoo.gr

bm-bioxoi@otenet.gr

www.greekadvocate.eu

Ξεσκονίστε το Ε9 σας!

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Η ελληνική κυβέρνηση αναζητεί έσοδα από κάθε δυνατή πηγή. Τα ακίνητα είναι μία σίγουρη πηγή, από την οποία το κράτος πάντα αντλούσε χρήματα μέσω μερικών δεκάδων φόρων που έχουν επιβληθεί στους κυρίους ακινήτων. Οι Έλληνες είναι ερωτευμένοι με τα ακίνητα και περισσότερο από πολλούς άλλους λαούς, αποθέτουν σ’ αυτά τον μόχθο και τις προσπάθειες ολόκληρης της ζωής τους.

Τα αγροτεμάχια, δηλαδή τα κτήματα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμού, δεν έχουν φορολογηθεί δεόντως, τουλάχιστον κατά τους επιτελείς του Υπουργείου Οικονομικών και κατά τους δανειστές της Ελλάδος, που εσχάτως αποφασίζουν για τους νόμους που ψηφίζονται στην χώρα.

Επομένως, ο νέος στόχος είναι τα εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού ακίνητα, τα οποία από φέτος πρέπει να δηλωθούν με ακρίβεια, ή να δηλωθούν για πρώτη φορά, εάν δεν είχαν δηλωθεί, για να φορολογηθούν. Η φορολόγησή τους θα είναι ετήσια και θα ενταχθεί στην γενική ετήσια φορολόγηση όλων των ακινήτων, δηλαδή μαζί με τα εντός σχεδίου ακίνητα που ήδη φορολογούνται.

Ο ετήσιος φόρος των ακινήτων τα τελευταία έτη λεγόταν ΕΤΑΚ (Ειδικό Τέλος Ακινήτων), τώρα όμως θα ονομάζεται, άκρως χαρακτηριστικώς, ΦΑΠ (Φόρος Ακινήτου Περιουσίας).

Ο σχεδιασμός μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν ο φόρος επί των ακινήτων να είναι μικρός, 100 – 200 ευρώ ετησίως για ιδιοκτήτες ακινήτων αντικειμενικής αξίας μεταξύ 100.000 και 200.000 ευρώ. Ωστόσο, ο ετήσιος φόρος επί των ακινήτων (ΦΑΠ) αρχίζει να αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο.

Ήδη οι κάτοχοι ακινήτων στην Ελλάδα, εκτός από το ΤΑΠ που πληρώνουν στους Δήμους, πληρώνουν από το 2011 μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ το Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. ή έκτακτο ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων δομημένων επιφανειών, που οι περισσότεροι το γνωρίζουν απλώς ως «χαράτσι». Ο σχεδιασμός είναι αυτό να ενοποιηθεί με τον ΦΑΠ (πρώην ΕΤΑΚ) και να γίνει ένας ενιαίος φόρος που θα πληρώνεται στην εφορία και όχι στην ΔΕΗ, με κύρωση την διακοπή του ρεύματος, όπως ισχύει σήμερα.

Για να φορολογηθούν με ακρίβεια τα αγροτεμάχια, το κράτος θα ανατρέξει στο Ε9 του κάθε φορολογούμενου, για να υπολογίσει τα τετραγωνικά του ακινήτου, την θέση του και άλλα χαρακτηριστικά, ώστε να προσδιορίσει τον ετήσιο φόρο ακινήτων.

Για να γίνει αυτό, πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα να ανασύρουν το Ε9 που έχουν υποβάλει, προκειμένου να επιβεβαιώσουν εάν έχουν δηλώσει σωστά όποια εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού ακίνητα τυχόν έχουν. Η συμπλήρωση ή η διόρθωση του Ε9 μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά στο διαδίκτυο με χρήση κωδικών που πρέπει όλοι να λάβουν από την εφορία τους.

Με το νέο σύστημα θα ενταχθούν στις αντικειμενικές αξίες και πολλά ακίνητα που σήμερα δεν έχουν αντικειμενική αξία. Τα ακίνητα αυτά έως σήμερα έχουν τις λεγόμενες Αρχικές Τιμές Βάσης ή Ειδικές Τιμές, που συχνά είναι αρκετά χαμηλές σε σχέση με τις πραγματικές αξίες.

Παραλλήλως, οι νέες αντικειμενικές τιμές σε όλα πλέον τα ακίνητα στην Ελλάδα θα συνδυασθούν με αύξηση των φόρων μεταβίβασης, γονικής παροχής, κληρονομίας και δωρεάς, καθώς όχι μόνο θα αυξηθούν οι τιμές που η εφορία ορίζει για τα αγροτεμάχια, αλλά θα μειωθούν δραστικώς και τα αφορολόγητα στις γονικές παροχές και κληρονομιές.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

ktimatologiolaw@yahoo.gr







ΧΡΗΣΤΟΣ ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ

ΔΙΚΗΓΌΡΟΣ ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ - ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

Master of Laws, LL.M. Διεθνές και Ευρωπαϊκό Δίκαιο

Λ. Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, ΤΚ 11475

τηλ. 210-6400282, 6932-775920

e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr



Law Offices of Christos I. ILIOPOULOS

Attorney at the Supreme Court of Greece

Master Of Laws, International and European Law

105, Alexandras Ave., Athens, 114 75, HELLAS

Phone: +30 - 210-6400282, mobile +30 - 6932-775920.

Facsimile: +30 - 210 - 6400282.

e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr

Skype: christos.iliopoulos100