Πώς διεκδικείτε καταπατημένο ακίνητό σας του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η διαμάχη μεταξύ περισσοτέρων περί της κυριότητας του ιδίου ακινήτου δεν αποτελεί σπάνιο φαινόμενο στην ελληνική δικαστηριακή πραγματικότητα. Η φύση των κοινωνικών σχέσεων στην Ελλάδα εδώ και αιώνες, η μορφολογία του εδάφους, η μετανάστευση, ακόμα και η πολιτική κατάσταση της χώρας μέχρι και την τουρκοκρατία έχουν διαμορφώσει σε πολλά τμήματα του εδάφους μικρούς ή και ακαθορίστου σχήματος κλήρους, συχνά αμφιβόλου κυριότητος, δηλαδή καθεστώς αβεβαιότητας που ευνοεί αμφισβητήσεις περί της ιδιοκτησίας ενός ακινήτου.
Υπό τις συνθήκες αυτές ο κύριος ενός ακινήτου υποχρεούται να προσφύγει στο δικαστήριο, όταν τρίτος το καταπατά, ή αμφισβητεί την κυριότητά του επ’ αυτού.
Το ελληνικό δίκαιο προσφέρει πλήρη δυνατότητα προσφυγής στην δικαιοσύνη για διεκδίκηση των δικαιωμάτων του θιγομένου, αναλόγως της φύσεως και της εκτάσεως της προσβολής του δικαιώματος επί του ακινήτου.
Οι βασικές μορφές δικαστικής προστασίας είναι η διεκδικητική αγωγή, η αγωγή νομής και τα ασφαλιστικά μέτρα. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται πλήθος προϋποθέσεων, από την ορθή δικονομική προβολή της αξιώσεως έως την ουσιαστική απόδειξη του δικαιώματος.
Μία βασική προϋπόθεση ώστε η αγωγή διεκδικήσεως του ακινήτου να γίνει δεκτή από το δικαστήριο είναι η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητός του, ήτοι της θέσεως, της εκτάσεως, των ορίων, του προσανατολισμού του, αλλά και τους είδους αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο), ή αγροτεμάχιο, αν είναι κτίσμα, η επιφάνεια, οι όρφοι αυτού κλπ.
Επίσης, πρέπει να γίνεται πλήρης αναφορά στον τρόπο και στους τίτλους κτήσεως αυτού και εάν υπάρξει αμφισβήτηση από τον αντίδικο, η απόξειξη αυτή πρέπει να άγεται μέχρι της κτήσεως πρωτοτύπου κυριότητος.
Για να μην κριθεί ως απαράδεκτη η αγωγή, λόγω αοριστίας της περιγραφής του ακινήτου, ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 503/2009 απόφασή του επανέλαβε, όπως έχει πράξει σε πλήθος άλλες αποφάσεις του, ότι «προκειμένου ειδικότερα περί διεκδικητικής ή αναγνωριστικής περί κυριότητας ακινήτου αγωγής απαιτείται, για το ορισμένο αυτής, ... και ακριβής περιγραφή του εν λόγω ακινήτου, δηλαδή ο προσδιορισμός του κατά θέση, έκταση, ιδιότητα και όρια και μάλιστα τόσο λεπτομερής, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του».
Ωστόσο έκρινέ ότι «δεν απαιτείται όμως για το ορισμένο της αγωγής να αναφέρονται στο αγωγικό δικόγραφο οι πλευρικές διαστάσεις του ακινήτου και ο καθ' όρια προσανατολισμός του, ούτε να κατονομάζονται οι ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων», όπως είχε επίσης κρίνει και στην υπ’ αριθ. 493/2007 απόφασή του.
Στην ίδια απόφασή του ο Άρειος Πάγος εξήτασε και την περίπτωση στην οποία ο κύριος του ακινήτου δεν το διεκδικεί ολόκληρο, διότι δεν το έχουν καταπατήσει ολόκληρο, αλλά μόνο ένα τμήμα αυτού. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι «όταν το διεκδικούμενο ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, ο ενάγων έχει υποχρέωση, εκτός από την έκταση του διεκδικούμενου αυτού τμήματος, να προσδιορίσει τη θέση του μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, ώστε να είναι δυνατόν στον εναγόμενο να αντιτάξει άμυνα περί συγκεκριμένου και όχι ασαφούς επιδίκου αντικειμένου, στο δικαστήριο δε να τάξει το προσήκον θέμα αποδείξεως και να εκδώσει απόφαση δεκτική εκτελέσεως».
Για την καλύτερη αποτύπωση του τμήματος που διεκδικείται, καλό είναι στην αγωγή να επισυνάπτεται τοπογραφική απεικόνιση υπό κλίμακα τόσο του μεγαλυτέρου ακινήτου, όσο και του τμήματος αυτού επί του οποίου υφίσταται η καταπάτηση.
Τέλος, όταν ο ενάγων έχει ποσοστό μόνο του ακινήτου, (π.χ. το 1/4 εξ αδιαιρέτου αυτού), στην αγωγή θα ζητεί την απόδοση του 1/4 και όχι ολοκλήρου του ακινήτου. Εάν, παρά ταύτα διεκδικεί ολόκληρο το ακίνητο, ενώ έχει συγκυριότητα μόνο στο 1/4, οφείλει στην αγωγή να κατονομάσει τους υπολοίπους συγκυρίους των 3/4, καθώς και τον νομικό τρόπο κτήσεως από αυτούς της κυριότητας του υπολοίπου ποσοστού αυτού. (Άρειος Πάγος, Γ’ Πολιτικό Τμήμα, 503/2009).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr