Αποκλειστική χρήση και όχι κυριότητα στην πυλωτή

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*




Η πλειοψηφία των πολυωρόφων κτιρίων κατοικίας στην Ελλάδα μετά το 1980 κατασκευάζεται με πυλωτή (pilotis), δηλ. με το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου ακαλύπτου. Ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χωριστών ιδιοκτησιών, επομένως στην πυλωτή δεν μπορούν να συσταθούν διαιρεμένες ιδιοκτησίες.
Στην πυλωτή συνήθως δημιουργούνται θέσεις σταθμεύσεως, οι οποίες όμως μόνο ως αποκλειστική χρήση υπέρ ενός συνιδιοκτήτη μπορούν να γίνουν αποδεκτές κατά το νόμο. Σε λίγες περιπτώσεις, με συμφωνία των οικοπεδούχων ή του συνόλου των συνιδιοκητών έχει ορισθεί στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ότι τμήματα χώρων (θέσεις σταθμεύσεως) στην πυλωτή έχουν χιλιοστά επί του συνόλου της πολυκατοικίας και αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Το συμβόλαιο της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας που προβλέπει κάτι τέτοιο πάσχει νομικώς και καλό είναι, στο μέτρο που αυτό είναι δυνατό, το σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας να συμφωνήσει να υπογράψει τροποποίηση της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, που να καταργεί τις οριζόντιες ιδιοκτησίες στην πυλωτή και να τις μετατρέπει σε θέσεις αποκλειστικής χρήσεως.
Η πολεοδομική διάταξη του Νόμου 960/1979, που αντικαταστάθηκε με το Νόμο 1221/1981, ορίζει ότι «οι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν’ αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας».
Αν η σύσταση ορίζει ότι δημιουργούνται στην πυλωτή διηρημένες ιδιοκτησίες, η σύσταση πάσχει ακυρότητα, διότι αντιβαίνει στην ανωτέρω διάταξη που είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν επιτρέπεται η αλλαγή της από τους συνιδιοκτήτες.
Κατά την υπ’ αριθ. 2155/2009 απόφαση του Δ΄ Τμήματος του Αρείου Πάγου, «ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορεί μόνο να παραχωρηθεί ... δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ιδίας οικοδομής». Η αποκλειστική αυτή χρήση έχει χαρακτήρα δουλείας.
Επομένως, δεν επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία και με οποιαδήποτε μεταγενέστερη τροποποίησή της, να μην εξασφαλίζουν στην κοινόκτητη πυλωτή της οικοδομής θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων. Δεν επιτρέπεται συνεπώς και η παραχώρηση της θέσεως σταθμεύσεως σε υπόγεια αποθήκη, που αποτελεί βοηθητικό χώρο διαμερίσματος, ακόμα κι αν οι αποθήκη αυτή έχει ορισθεί με την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ως αυτοτελής ιδιοκτησία (με χιλιοστά), διότι δεν γίνεται δεκτό από το νόμο και από τα δικαστήρια ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων σε ορόφους να μην μπορούν να εξασφαλίσουν στην πυλωτή θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων τους και να στερούνται έτσι της δυνατότητος χρήσεως κοινοχρήστου τμήματος της οικοδομής.
Σημειώνεται ότι για τον καθορισμό του απαιτουμένου αριθμού θέσεων στάθμευσης εντός της μείζονος περιοχής της πρωτεύουσας, βάσει του π.δ. 1340/1981, δεν προβλέπεται θέση σταθμεύσεως αυτοκινήτου για επιφάνεια μικρότερη των 40 τ.μ. Επομένως, εάν με την σύσταση ορίζεται ότι αποθήκη στο υπόγειο, μικρότερη των 40 τ.μ., έχει θέση σταθμεύσεως στην πυλωτή, ενώ την ίδια στιγμή υπάρχει ιδιοκτήτης διαμερίσματος ορόφου χωρίς θέση σταθμεύσεως στην πυλωτή, το συμβόλαιο της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας μπορεί να προσβληθεί στα δικαστήρια και να ακυρωθεί.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
ktimatologiolaw@yahoo.gr