Χρησικτησία μετά από κληρονομιά

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*



Ο συνηθισμένος τρόπος κτήσεως κυριότητος ενός ακινήτου είναι με συμβολαιογραφικό έγγραφο (π.χ. αγορά, δωρεά, γονική παροχή) και μεταγραφή αυτού στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Είναι όμως δυνατή η κτήση κυριότητος και χωρίς συμβόλαιο, εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας.
Για να αποκτήσεις κυριότητα ακινήτου χωρίς συμβόλαιο, απαιτείται να το έχεις στη νομή σου τουλάχιστον επί είκοσι έτη (έκτακτη χρησικτησία). Νομή υπάρχει όταν έχεις την φυσική εξουσία επί του ακινήτου διανοία κυρίου. Φυσική εξουσία σημαίνει ότι είτε ζεις σ’ αυτό (οικία), είτε το επισκέπτεσαι συχνά, το περιφράσσεις, αποτρέπεις άλλους από το να εισέρχονται ή να κάνουν πράξεις σ’ αυτό, το τοπογραφείς, το καλλιεργείς, το εκμισθώνεις (νοικιάζεις) σε τρίτους, ανοικοδομείς εντός αυτού κλπ.
Όλες οι ανωτέρω πράξεις πρέπει να γίνονται με την βούληση και την πεποίθηση ότι είναι δικό σου, ότι το εξουσιάζεις σαν δικό σου. Εάν πληρούνται οι δύο προϋποθέσεις, δηλαδή της φυσικής εξουσίασης με διάνοια κυρίου και της ελάχιστης διάρκειας των είκοσι ετών, μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα επί ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, χωρίς δηλαδή συμβόλαιο. (Η τακτική χρησικτησία απαιτεί δέκα έτη, αλλά με ορισμένες πρόσθετες προϋποθέσεις).
Ενδιαφέρον έχει ότι υπάρχει δυνατότητα κάποιος να αποκτήσει ακίνητο με χρησικτησία ακόμα κι αν δεν έχει συμπληρώσει τον ελάχιστο απαιτούμενο χρόνο των είκοσι ετών, εφόσον έχει κληρονομήσει κάποιον που είχε κι εκείνος στη νομή του το ίδιο ακίνητο, οπότε υφίσταται συνέχιση της χρησικτησίας (διαδοχή στη νομή).
Αυτό γίνεται ως εξής: ο Α (πατέρας) καλλιεργεί ένα κτήμα στην Τέμενη Αιγίου από το έτος 1978, όταν ο δικός του πατέρας του το έδωσε διά λόγου, χωρίς δηλαδή να υπογράψουν συμβόλαιο. Από το 1978 ο Α έχει στη νομή του του κτήμα, που το απέκτησε όχι με συμβόλαιο, αλλά με άτυπη δωρεά. Το έτος 1989 ο Α απεβίωσε και κληρονομήθηκε από το μοναδικό του τέκνο Β, καθώς η σύζυγός του είχε προαποβιώσει. Το τέκνο Β διαδέχθηκε δηλαδή τον πατέρα του Α στη νομή του εν λόγω κτήματος το 1989 και συνέχισε να καλλιεργεί και αργότερα να εκμισθώνει το κτήμα σε τρίτους με έγγραφα μισθωτήρια.
Το 2002 ο Γ, ένας ξάδελφος του Β, υποστήριξε ότι το κτήμα είναι δικό του και κατά την διάρκεια απουσίας του Β στο εξωτερικό, ο Γ περιέφραξε το κτήμα και άρχισε να οικοδομεί οικία εντός αυτού. Ο Β έμαθε για την αμφισβήτηση της κυριότητάς του επί του κτήματος και ήσκησε αγωγή στα δικαστήρια κατά του ξαδέλφου του Γ. Ο Β δεν έχει τίτλους κυριότητας (συμβόλαιο) για το κτήμα, έχει όμως τον ισχυρισμό ότι απέκτησε κυριότητα επί του κτήματος το έτος 1998, όταν δηλαδή συμπληρώθηκαν είκοσι χρόνια νομής του κτήματος (1978 – 1998).
Ο ξάδελφός Γ θα ισχυρισθεί ότι ο Β δεν είχε ποτέ ο ίδιος 20 χρόνια νομής στο ακίνητο, όμως ο Β θα απαντήσει ότι μπορεί ο ίδιος να μην είχε νομή 20 χρόνια, όμως συνέχισε τη νομή του πατρός του, Α, που είχε αρχίσει το 1978. Ο Β συνέχισε τη νομή του πατρός του Α μετά τον θάνατο του Α το 1989, εφόσον συνέχισε να εξουσιάζει το ακίνητο με διάνοια κυρίου και το 1998, δηλαδή είκοσι χρόνια μετά το 1978, ο Β έγινε κύριος του κτήματος. Επομένως, το 2002 που το καταπάτησε ο ξάδελφος Γ, το κτήμα ήταν ήδη στην κυριότητα του Β και εφόσον ο Β αποδείξει στο δικαστήριο ότι τόσο ο πατέρας του το διάστημα 1978 – 1989 όσο και ο ίδιος το διάστημα 1989 – 1998 είχαν πράγματι τη νομή, τότε θα κερδίσουν την δίκη και το Δικαστήριο θα διατάξει την αποβολή του Γ από το κτήμα και την επίσημη εγκατάταση του Β.
Ο Γ μπορεί να ισχυρισθεί ότι ο Β δεν απεδέχθη εγγράφως σε συμβολαιογράφο την κληρονομία του πατρός του μετά το 1989 και δεν μετέγραψε την αποδοχή στο υποθηκοφυλακείο, αλλά το επιχείρημα αυτό θα απορριφθεί από το δικαστήριο, διότι για την μεταβίβαση της νομής από τον πατέρα Α στον υιό Β το 1989 δεν απαιτείται αποδοχή και μεταγραφή. Η μεταβίβαση της νομής γίνεται από τον θανόντα στον κληρονόμο του αυτομάτως, από την επομένη του θανάτου του Α το 1989.
Η δικαστική απόφαση εφόσον καταστεί τελεσίδικη θα μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο Αιγίου και θα αποτελεί πλέον τίτλο κυριότητας υπέρ του Β.
Αυτά έκρινε και η υπ’αριθ. 215/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου σε υπόθεση που δικάσθηκε πρώτα στο Ειρηνοδικείο Αγραίων (Κερασοχώρι) και ακολούθως στο Πρωτοδικείο Ευρυτανίας.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αποκλειστική χρήση και όχι κυριότητα στην πυλωτή

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*




Η πλειοψηφία των πολυωρόφων κτιρίων κατοικίας στην Ελλάδα μετά το 1980 κατασκευάζεται με πυλωτή (pilotis), δηλ. με το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου ακαλύπτου. Ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χωριστών ιδιοκτησιών, επομένως στην πυλωτή δεν μπορούν να συσταθούν διαιρεμένες ιδιοκτησίες.
Στην πυλωτή συνήθως δημιουργούνται θέσεις σταθμεύσεως, οι οποίες όμως μόνο ως αποκλειστική χρήση υπέρ ενός συνιδιοκτήτη μπορούν να γίνουν αποδεκτές κατά το νόμο. Σε λίγες περιπτώσεις, με συμφωνία των οικοπεδούχων ή του συνόλου των συνιδιοκητών έχει ορισθεί στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ότι τμήματα χώρων (θέσεις σταθμεύσεως) στην πυλωτή έχουν χιλιοστά επί του συνόλου της πολυκατοικίας και αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Το συμβόλαιο της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας που προβλέπει κάτι τέτοιο πάσχει νομικώς και καλό είναι, στο μέτρο που αυτό είναι δυνατό, το σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας να συμφωνήσει να υπογράψει τροποποίηση της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, που να καταργεί τις οριζόντιες ιδιοκτησίες στην πυλωτή και να τις μετατρέπει σε θέσεις αποκλειστικής χρήσεως.
Η πολεοδομική διάταξη του Νόμου 960/1979, που αντικαταστάθηκε με το Νόμο 1221/1981, ορίζει ότι «οι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν’ αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας».
Αν η σύσταση ορίζει ότι δημιουργούνται στην πυλωτή διηρημένες ιδιοκτησίες, η σύσταση πάσχει ακυρότητα, διότι αντιβαίνει στην ανωτέρω διάταξη που είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν επιτρέπεται η αλλαγή της από τους συνιδιοκτήτες.
Κατά την υπ’ αριθ. 2155/2009 απόφαση του Δ΄ Τμήματος του Αρείου Πάγου, «ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορεί μόνο να παραχωρηθεί ... δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ιδίας οικοδομής». Η αποκλειστική αυτή χρήση έχει χαρακτήρα δουλείας.
Επομένως, δεν επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία και με οποιαδήποτε μεταγενέστερη τροποποίησή της, να μην εξασφαλίζουν στην κοινόκτητη πυλωτή της οικοδομής θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων. Δεν επιτρέπεται συνεπώς και η παραχώρηση της θέσεως σταθμεύσεως σε υπόγεια αποθήκη, που αποτελεί βοηθητικό χώρο διαμερίσματος, ακόμα κι αν οι αποθήκη αυτή έχει ορισθεί με την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ως αυτοτελής ιδιοκτησία (με χιλιοστά), διότι δεν γίνεται δεκτό από το νόμο και από τα δικαστήρια ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων σε ορόφους να μην μπορούν να εξασφαλίσουν στην πυλωτή θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων τους και να στερούνται έτσι της δυνατότητος χρήσεως κοινοχρήστου τμήματος της οικοδομής.
Σημειώνεται ότι για τον καθορισμό του απαιτουμένου αριθμού θέσεων στάθμευσης εντός της μείζονος περιοχής της πρωτεύουσας, βάσει του π.δ. 1340/1981, δεν προβλέπεται θέση σταθμεύσεως αυτοκινήτου για επιφάνεια μικρότερη των 40 τ.μ. Επομένως, εάν με την σύσταση ορίζεται ότι αποθήκη στο υπόγειο, μικρότερη των 40 τ.μ., έχει θέση σταθμεύσεως στην πυλωτή, ενώ την ίδια στιγμή υπάρχει ιδιοκτήτης διαμερίσματος ορόφου χωρίς θέση σταθμεύσεως στην πυλωτή, το συμβόλαιο της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας μπορεί να προσβληθεί στα δικαστήρια και να ακυρωθεί.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Έως τρεις οι ένορκες βεβαιώσεις στα ελληνικά δικαστήρια

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Μεταξύ των λοιπών αποδεικτικών μέσων, ενώπιον των ελληνικών δικαστηρίων η δικονομία επιτρέπει ως βασικό μέσο αποδείξεως τις μαρτυρικές καταθέσεις. Ο μάρτυρας, μαζί με τα έγγραφα, αναδεικνύονται ως εκ των σημαντικοτέρων αποδεικτικών μέσων προκειμένου οι δικαστές να διαγνώσουν την αλήθεια.
Ουσιαστικώς, η κύρια συμβουλή που πρέπει να δοθεί προς πάντα ενδιαφερόμενο να προσφύγει στην δικαιοσύνη, είναι να μην το κάνει αν πρώτα δεν έχει εξασφαλίσει ότι αυτό που θα ισχυρισθεί, μπορεί και να το αποδείξει. Απόδειξη είναι βεβαίως τα έγγραφα, αλλά κυρίως οι μάρτυρες. Δεν αρκεί να ισχυρισθείς τα ορθά νομικά επιχειρήματα ενώπιον των δικαστηρίων. Χρειάζεται και να δύνασαι να αποδείξεις, μέσω μαρτύρων και εγγράφων, αυτά που υποστηρίζεις.
Οι μάρτυρες που εξετάζονται ενώπιον των ελληνικών δικαστηρίων είναι περισσότεροι του ενός στην ποινική διαδικασία. Στα αστικά – πολιτικά δικαστήρια, ωστόσο, ο μάρτυρας στο ακροατήριο είναι ένας για κάθε πλευρά. Ο μάρτυρας που ο δικαστής έχει μπροστά του και μπορεί να του υποβάλει τις ερωτήσεις που θέλει, είναι ο πλέον σημαντικός. Είναι ο μάρτυρας που από το περιεχόμενο των απαντήσεών του, αλλά και από την όλη παρουσία του στο δικαστήριο, τον κατηγορηματικό ή διστακτικό τρόπο που απαντά και από το ύφος των απαντήσεών του, το δικαστήριο συνάγει συμπεράσματα που πλησιάζουν σε μεγάλο βαθμό την αλήθεια.
Εκτός, όμως, από τους μάρτυρες στο ακροατήριο του πολιτικού δικαστηρίου, (έναν για κάθε διάδικο), επιτρέπεται να προσκομισθούν και ένορκες βεβαιώσεις άλλων μαρτύρων, ενώπιον ειρηνοδίκη, συμβολαιογράφού ή προξένου της Ελλάδος σε χώρα του εξωτερικού.
Για να ληφθεί υπόψη από δικαστήριο μία ένορκη βεβαίωση πρέπει πριν υπογράψει ο μάρτυρας να έχει κλητευθεί με δικαστικό επιμελητή ο αντίδικος, ώστε να παραστεί κατά την υπογραφή της ενόρκου βεβαιώσεως. Στις πλείστες των περιπτώσεων ο αντίδικος δεν παρίσταται, διότι λαμβάνει γνώση του περιεχομένου της ενόρκου βεβαιώσεως αργότερα, όταν λάβει αντίγραφό της από τη γραμματεία του Ειρηνοδικείου, ή από τον συμβολαιογράφο.
Ένορκη βεβαίωση είναι ένα γραπτό κείμενο, που περιέχει την μαρτυρική κατάθεση, την οποία ο μάρτυρας έχει διαβάσει καλά προηγουμένως και είναι έτοιμος να την υπογράψει. Ο μάρτυρας αυτός δεν απαντά προφορικώς σε ερωτήσεις των δικηγόρων και το μόνο που ερωτάται είναι εάν έχει διαβάσει το κείμενο. Όταν αυτός απαντήσει καταφατικώς, καλείται να υπογράψει αφού ορκισθεί και μετά αποχωρεί.
Κατά το νόμο στην Ελλάδα κάθε διάδικος μπορεί να προσκομίσει μέχρι τρεις ένορκες βεβαιώσεις. Αυτό σημαίνει ότι εάν το δικαστήριο λάβει υπόψιν του πάνω από τρεις ένορκες, η απόφασή του θα είναι εσφαλμένη και θα μπορεί να προσβληθεί με έφεση ή αναίρεση. Στην υπ΄αριθ. 2065/2009 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο παραβίασε το νόμο, διότι έλαβε υπόψιν του τέσσερις ένορκες βεβαιώσεις.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
ktimatologiolaw@yahoo.gr