Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο

Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Δεκεμβρίου 2023. Ο ελληνισμός έχει την ευτυχία να διαθέτει έναν πολύ μεγάλο αριθμό Ελλήνων εκτός των συνόρων του ελληνικού κράτους. Οι ομογενείς έχουν ισχυρή παρουσία σε χώρες όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Γερμανία και αρκετές άλλες ανά τον κόσμο. Τα Προξενεία της Ελλάδος στο εξωτερικό πρέπει να εργάζονται για να εξυπηρετούν τους ομογενείς, αλλά και τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να επενδύσουν ή απλώς να ζήσουν στην Ελλάδα. Μία από τις πλέον διαδεδομένες ενέργειες που οι ομογενείς πραγματοποιούν στο Προξενείο είναι η υπογραφή πληρεξουσίου προς τον εντολέα τους στην Ελλάδα, για διενέργεια κάποιας νομικής πράξης, όπως αγορά ή πώληση ακινήτου, αποδοχή κληρονομίας, μίσθωση ακινήτου, άνοιγμα και διαχείριση τραπεζικού λογαριασμού κλπ. Ο Πρόξενος της Ελλάδος στο εξωτερικό ή ο αρμόδιος που ενεργεί αντ’ αυτού, εκτελεί χρέη που ομοιάζουν με εκείνα του συμβολαιογράφου. Το πρόσωπο που υπογράφει το πληρεξούσιο και παρέχει πληρεξουσιότητα σε άλλο ή άλλα πρόσωπα στην Ελλάδα, δηλαδή ο ομογενής ή αλλοδαπός εντολέας, πρέπει να γνωρίζει καλά το περιεχόμενο του πληρεξουσίου και να το αποδέχεται πλήρως. Συνεπώς, αυτός που δίνει πληρεξουσιότητα σε κάποιον άλλον για διενέργεια πράξεων στην Ελλάδα, επειδή ο εντολέας δεν μπορεί να βρεθεί ή να παραμείνει στην Ελλάδα για όσο χρόνο απαιτούν οι συγκεκριμένες νομικές ενέργειες, πρέπει να γνωρίζει πολύ καλά το κείμενο του πληρεξουσίου και να καταλαβαίνει τι είδους εντολές και εξουσίες δίνει στον πληρεξούσιό του που θα ενεργήσει στο όνομά του στην Πατρίδα. Επομένως, ο εντολέας πρέπει να θέλει να υπογράψει το συγκεκριμένο πληρεξούσιο. Αυτονόητο είναι ότι ο εντολέας πρέπει να έχει εμπιστοσύνη στον πληρεξούσιό του, δηλαδή στο πρόσωπο που αναλαμβάνει την ευθύνη να διενεργήσει σημαντικές πράξεις, με συχνά οικονομικό αντίκτυπο για την τσέπη του εντολέα. Αυτονόητο είναι επίσης και ότι ο εντολοδόχος, δηλαδή ο πληρεξούσιος στην Ελλάδα που λαμβάνει την εντολή να ενεργήσει πράξεις για τον εντολέα του που μένει στο εξωτερικό, αναλαμβάνει μία σημαντική ευθύνη για την ορθή εκτέλεση των εντολών, πάντοτε προς το συμφέρον του εντολέα του. Η πρακτική που ακολουθούν τα Προξενεία της Ελλάδος είναι να ζητούν να τους αποσταλεί το προσχέδιο πληρεξουσίου έτοιμο με ηλεκτρονικό μήνυμα και μάλιστα σε πρόγραμμα word, ώστε να μπορούν να το αντιγράψουν εύκολα και χωρίς να το ξαναγράφουν, ενώ ακολούθως συμπληρώνουν πρόσθετο κείμενο στην αρχή μόνο και στο τέλος του πληρεξουσίου και μετά συνεννοούνται με τον ομογενή για το ραντεβού της υπογραφής του πληρεξουσίου. Το Προξενείο έχει την ευθύνη το κείμενο του πληρεξουσίου να είναι σύννομο και να είναι απολύτως κατανοητό στον εντολέα. Για τον λόγο αυτόν ο αρμόδιος του Προξενείου μπορεί εμμέσως ή και αμέσως, να ελέγξει εάν ο εντολέας που θέλει να το υπογράψει καταλαβαίνει την ελληνική γλώσσα, αλλά και αν αντιλαμβάνεται το νόημα και τις βασικές συνέπειες του πληρεξουσίου, ότι δηλαδή καταλαβαίνει τι θα υπογράψει. Πέραν αυτού, το Προξενείο δεν έχει αρμοδιότητα να αποφασίσει για το είδος των εντολών που θα περιληφθούν στο πληρεξούσιο. Αυτό το αποφασίζουν συνήθως ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος στην Ελλάδα, που έχουν αναλάβει την ευθύνη να συμβουλεύσουν τον εντολέα που ζει στο εξωτερικό, για το ποιο πρέπει να είναι το περιεχόμενο του πληρεξουσίου, όπως επιτάσσει ο νόμος στην Ελλάδα. Μόνο ο δικηγόρος, επί παραδείγματι, μπορεί να γνωρίζει τι απαιτεί ο νόμος για να εκτελεσθούν στην Ελλάδα μεγάλος αριθμός συνδυασμένων ενεργειών, σε πολλές δημόσιες υπηρεσίες, με διαφορετικές και πολλαπλές απαιτήσεις, ώστε ο ομογενής να επιτύχει το αποτέλεσμα που επιθυμεί, δηλαδή να κάνει την γονική παροχή στο παιδί του, να πάρει τα χρήματα από την τράπεζα, να αποδεχθεί μία κληρονομία, να πωλήσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο, να χωρίσει τα ακίνητα που έχει με τους συγγενείς του, να εκπροσωπηθεί σωστά σε ένα δικαστήριο στην Ελλάδα κλπ. Ο δικηγόρος έχει αναλάβει επωνύμως την ευθύνη της υπόθεσης, έχει συνομιλήσει και συναντηθεί επανειλημμένως με τον ομογενή, έχει ακούσει τις απλές ή περίπλοκες επιθυμίες του, έχει εντάξει την υπόθεση στο σωστό νομικό πλαίσιο και έχει διαγνώσει ποιες νομικές ενέργειες απαιτούνται για να εκτελεσθούν οι εντολές του ομογενή. Ακολούθως έχει συντάξει το σχέδιο πληρεξουσίου. Ο αρμόδιος του Προξενείου ούτε γνωρίζει το εύρος και τις ορατές ή κρυφές πτυχές της υπόθεσης, ούτε την νομική και πρακτική στρατηγική που πρέπει να ακολουθηθεί, ούτε ευθύνη αναλαμβάνει για την επιτυχή ολοκλήρωση της υπόθεσης στην Ελλάδα, ούτε δικαιούται να παρέχει νομικές συμβουλές, διότι δεν είναι δικηγόρος και δεν γνωρίζει τις μελλοντικές συνέπειες των νομικών ενεργειών, ούτε πώς η μία ενέργεια μπορεί να συσχετισθεί με μία άλλη. Αρμοδιότητα του υπευθύνου του Προξενείου είναι να ελέγξει την νομιμότητα του κειμένου του πληρεξουσίου, όπως και το αν το καταλαβαίνει ο ομογενής και ακολούθως να επιμεληθεί ώστε αυτό να υπογραφεί σωστά. Την υποχρέωση για την εκτέλεση των εντολών του πληρεξουσίου επιφορτίζεται ο εντολοδόχος στην Ελλάδα, που μπορεί να είναι συγγενής ή φίλος του εντολέα ή ο δικηγόρος του, που έχει και την τελική ευθύνη για την ορθή εξέλιξη της υπόθεσης και εκ του νόμου υπέχει ευθύνη λογοδοσίας προς τον εντολέα για όλες τις ενέργειες που θα εκτελέσει στο όνομα του εντολέως, περιλαμβανομένης και της απόδοσης λογαριασμού για τις οικονομικές συναλλαγές που θα εκτελεσθούν για τον εντολέα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Δεκεμβρίου 2023. Ο κάτοικος εξωτερικού που έχει ακίνητο στην Ελλάδα και θέλει να το πουλήσει, πρέπει να αποφασίσει εάν θα πουλήσει σε οποιονδήποτε αγοραστή που θα συμφωνήσει να πληρώσει τα χρήματα που ζητάει ο πωλητής, δηλαδή ακόμα και σε αγοραστές που θα πάρουν δάνειο από την τράπεζα για να πληρώσουν τον πωλητή του ακινήτου, ή αν θα πουλήσει μόνο σε όσους του δώσουν μετρητά χρήματα, χωρίς δάνειο από τράπεζα. Αν πουλήσεις το ακίνητό σου σε κάποιον που θα σου δώσει μετρητά, λαμβάνεις τα χρήματά σου από την πώληση πρώτον με μία μικρή προκαταβολή όταν δώσετε τα χέρια για το πώληση και δεύτερον όταν υπογράψετε στον συμβολαιογράφο το συμβόλαιο της πώλησης. Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά των χρημάτων με ηλεκτρονική τραπεζική (internet banking) από τον λογαριασμό του αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου. Πρώτα θα πρέπει να δει ο πωλητής ότι πράγματι το τίμημα πιστώθηκε ηλεκτρονικά στον τραπεζικό του λογαριασμό και μετά να υπογράψει το συμβόλαιο της πώλησης. Όταν ο πωλητής έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, η πώληση ολοκληρώνεται με ένα συμβόλαιο. Ο πωλητής λαμβάνει την τραπεζική επιταγή που του δίνει ο αγοραστής και την ίδια ή την επόμενη μέρα την πηγαίνει στην τράπεζά του και την καταθέτει στον λογαριασμό του. Δεν έχει σημασία αν ο πωλητής είναι κάτοικος Ελλάδος ή κάτοικος εξωτερικού. Σημασία έχει να διατηρεί έναν τουλάχιστον τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, ο οποίος να είναι επικαιροποιημένος και ενεργός. Εάν όμως ο αγοραστής έχει συμφωνήσει με τον πωλητή ότι θα καταβάλει όλο ή μέρος του τιμήματος όχι τοις μετρητοίς, την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου πώλησης, αλλά με δάνειο που θα πάρει από τράπεζα, τότε ο πωλητής που δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα θα έχει δυσκολία να εισπράξει το τίμημα. Αυτό συμβαίνει διότι η τράπεζα που θα χορηγήσει το δάνειο στον αγοραστή για να αγοράσει το ακίνητο, θα του το δώσει μετά από συνήθως δύο μήνες από την υπογραφή του συμβολαίου. Η χορήγηση του δανείου θα γίνει με μία τραπεζική επιταγή, εκδοθείσα από την ελληνική τράπεζα, η οποία γίνεται δεκτή σε όλες τις ελληνικές τράπεζες, όχι όμως στις τράπεζες του εξωτερικού. Επομένως, ο πωλητής του ακινήτου που ζει στο εξωτερικό και πουλάει το ακίνητό του στην Ελλάδα, δεν θα μπορεί να εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του, εφόσον δεν έχει λογαριασμό σε τράπεζα στην Ελλάδα. Κάποιες φορές είναι εφικτό η ελληνική τράπεζα που χορηγεί το δάνειο να εκταμιεύσει το ποσό του δανείου απ’ ευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή σε χώρα του εξωτερικού. Αυτό όμως δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνει σε όλες τις περιπτώσεις χορήγησης δανείου και αποτελεί μάλλον την εξαίρεση παρά τον κανόνα. Εάν ο πωλητής του ακινήτου που ζει εκτός Ελλάδος έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, τότε πρέπει να προσθέσει στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει σε δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, λεπτομερή εντολή για λήψη παντός είδους τραπεζικών επιταγών και κατάθεσή τους τόσο σε λογαριασμό του πληρεξουσίου, όσο και κυρίως σε τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στην Ελλάδα. Γενικώς, η πώληση ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού γίνεται λίγο πιο περίπλοκη, αν ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα. Αν μεν η πώληση γίνεται με πλήρη εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, ακόμα κι αν ο πωλητής δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, μπορεί να συμφωνηθεί να λάβει τα χρήματά του σε λογαριασμό στο εξωτερικό. Σ’ αυτήν την περίπτωση θα απαιτηθούν δύο συμβόλαια για την πώληση. Το πρώτο και κύριο συμβόλαιο της πώλησης, που θα μεταβιβάζει την κυριότητα με περιορισμούς και θα πιστώνει το τίμημα και ένα δεύτερο, η λεγόμενη εξοφλητική πράξη, που θα υπογραφεί αφού πρώτα ο πωλητής έχει λάβει τα χρήματά του στο εξωτερικό. Αν όμως η πώληση γίνει όχι με εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά με τραπεζικό δάνειο που θα λάβει ο αγοραστής, ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα δεν μπορεί να εισπράξει εύκολα το τίμημα. Αυτό θα πρέπει να συζητηθεί στην αρχή των διαπραγματεύσεων για την πώληση του ακινήτου, ώστε να βρεθεί ο κατάλληλος τρόπος για να εισπράξει το τίμημα ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα, όταν ο αγοραστής σχεδιάζει να λάβει δάνειο από τράπεζα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr