Πώληση Ακινήτου Με Αποστολή Χρημάτων Στο Εξωτερικό

Πώληση Ακινήτου Με Αποστολή Χρημάτων Στο Εξωτερικό Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Μαϊου 2023. Όταν κάποιος κάτοικος εξωτερικού, είτε Έλληνας είτε αλλοδαπός, πουλάει ένα ακίνητό του στην Ελλάδα, πολλά είναι τα ζητήματα που πρέπει να σκεφθεί και να ρυθμίσει. Μερικά από αυτά είναι το πώς θα πληροφορηθεί την αγοραία αξία του ακινήτου του, καθώς δεν ζει στην Ελλάδα, πώς θα βρει αγοραστή σε μία τιμή κοντά στην αγοραία, πώς θα συγκεντρώσει τον μεγάλο αριθμό εγγράφων, συμβολαίων, πιστοποιητικών, τοπογραφικών κλπ., που ο νόμος προβλέπει ότι πρέπει να έχει συλλέξει ο πωλητής και πώς θα υπογραφεί το συμβόλαιο πωλήσεως από τον ίδιο (δηλαδή τον πωλητή), αν δεν ταξειδεύσει αυτοπροσώπως στην Πατρίδα. Τα περισσότερα ζητήματα λύνονται συνήθως με ένα πληρεξούσιο που συντάσσει ο δικηγόρος του πωλητή στην Ελλάδα, το στέλνει στον πωλητή στο εξωτερικό και ο πωλητής το υπογράφει στο Προξενείο της Ελλάδος ή σε τοπικό συμβολαιογράφο, με ανάλογες επικυρώσεις. Το πιο βασικό ίσως ζήτημα που απασχολεί τον πωλητή, που διαμένει εκτός Ελλάδος, είναι πώς θα εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του. Το ζήτημα αυτό επιδέχεται διαφόρων λύσεων. Κατ’ αρχάς, δυνάμει του πληρεξουσίου που θα υπογράψει ο πωλητής στο εξωτερικό, θα δίνει πληρεξουσιότητα στον δικηγόρο του ή σε άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, μεταξύ πολλών άλλων εντολών και για την είσπραξη του τιμήματος από την πώληση. Το τίμημα, βεβαίως, αυτό ο πληρεξούσιος μόλις το εισπράξει στην Ελλάδα, πρέπει το συντομώτερο δυνατόν να το στείλει στο εξωτερικό ή να το αποδώσει με κάποιον άλλον τρόπο στον πωλητή, σύμφωνα με τις οδηγίες του. Εάν ο πωλητής που διαμένει στο εξωτερικό, διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, το τίμημα από την πώληση του ακινήτου μπορεί να κατατεθεί στον λογαριασμό αυτόν, εφόσον επί παραδείγματι ο αγοραστής του ακινήτου εκδώσει τραπεζική επιταγή, την οποία θα παραδώσει στον δικηγόρο του πωλητή, ο οποίος εν συνεχεία μπορεί να την καταθέσει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή που διατηρεί στην Ελλάδα. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υπάρχει ρητή και συγκεκριμένη πρόβλεψη στο πληρεξούσιο. Μία άλλη επιλογή για το τίμημα, εφόσον ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, είναι να παρέχει πληρεξουσιότητα στον δικηγόρο του να ανοίξει τώρα έναν τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα. Αυτό συνήθως απαιτεί αρκετές εβδομάδες, μερικά έγγραφα που πρέπει να αποστείλει ο πωλητής από το εξωτερικό και την τελική γνωμοδότηση από τη νομική υπηρεσία της τράπεζας. Συχνά, όμως, απαιτείται για το άνοιγμα του τραπεζικού λογαριασμού και η αυτοπρόσωπη παρουσία του δικαιούχου, δηλ. του πωλητή που μένει στο εξωτερικό, πράγμα που συχνά καθιστά την λύση του γρήγορου ανοίγματος του λογαριασμού δύσκολη. Άλλη επιλογή είναι το τίμημα της πώλησης του ακινήτου να εισπραχθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο ή συγγενή του ομογενούς, να κατατεθεί σε τραπεζικό λογαριασμό του πληρεξουσίου στην Ελλάδα και μετά ο πληρεξούσιος να το στείλει με έμβασμα στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στο εξωτερικό. Αυτή η λύση προϋποθέτει ο πωλητής να έχει μεγάλη εμπιστοσύνη στον πληρεξούσιό του στην Ελλάδα, πράγμα που θα συμβαίνει βεβαίως, αφού θα του έχει ήδη υπογράψει πληρεξούσιο για την πώληση του ακινήτου του. Μία διαφορετική επιλογή είναι το τίμημα να πιστωθεί, δηλαδή το ακίνητο του ομογενούς να πωληθεί, αλλά τα χρήματα να μην καταβληθούν την ίδια στιγμή στον πωλητή. Με τις κατάλληλες νομικές δικλείδες ασφαλείας για τον πωλητή, συμφωνείται ότι ο αγοραστής εντός των επομένων πέντε ή δέκα ημερών από την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, θα στείλει εκείνος με έμβασμα στο εξωτερικό το τίμημα σε λογαριασμό του πωλητή. Μόλις ο πωλητής επιβεβαιώσει ότι έλαβε στον τραπεζικό λογαριασμό του στο εξωτερικό τα χρήματα για την πώληση του ακινήτου του, ο πληρεξούσιός του στην Ελλάδα θα υπογράψει την λεγόμενη εξοφλητική συμβολαιογραφική πράξη και τότε μόνο ο αγοραστής θα είναι ελεύθερος να διαθέσει κατά βούλησιν και χωρίς περιορισμούς το ακίνητο που αγόρασε. Για να ακολουθηθεί αυτή η λύση θα πρέπει επίσης να προβλέπεται ρητώς στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει ο πωλητής, πράγμα που σημαίνει ότι για μία τέτοια πώληση ακινήτου, στην οποία ο πωλητής διαμένει εκτός Ελλάδος, το πληρεξούσιο που συντάσσεται στην αρχή της διαδικασίας θα πρέπει να έχει περιλάβει κάθε δυνατή εντολή προς τον πληρεξούσιο για την ομαλή ολοκλήρωση της πώλησης χωρίς ο πωλητής να έρθει και να παραμείνει στην Ελλάδα για πολλές εβδομάδες, όσες συνήθως απαιτούνται σήμερα για την πώληση ενός ακινήτου. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr