Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο

Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Δεκεμβρίου 2023. Ο ελληνισμός έχει την ευτυχία να διαθέτει έναν πολύ μεγάλο αριθμό Ελλήνων εκτός των συνόρων του ελληνικού κράτους. Οι ομογενείς έχουν ισχυρή παρουσία σε χώρες όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Γερμανία και αρκετές άλλες ανά τον κόσμο. Τα Προξενεία της Ελλάδος στο εξωτερικό πρέπει να εργάζονται για να εξυπηρετούν τους ομογενείς, αλλά και τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να επενδύσουν ή απλώς να ζήσουν στην Ελλάδα. Μία από τις πλέον διαδεδομένες ενέργειες που οι ομογενείς πραγματοποιούν στο Προξενείο είναι η υπογραφή πληρεξουσίου προς τον εντολέα τους στην Ελλάδα, για διενέργεια κάποιας νομικής πράξης, όπως αγορά ή πώληση ακινήτου, αποδοχή κληρονομίας, μίσθωση ακινήτου, άνοιγμα και διαχείριση τραπεζικού λογαριασμού κλπ. Ο Πρόξενος της Ελλάδος στο εξωτερικό ή ο αρμόδιος που ενεργεί αντ’ αυτού, εκτελεί χρέη που ομοιάζουν με εκείνα του συμβολαιογράφου. Το πρόσωπο που υπογράφει το πληρεξούσιο και παρέχει πληρεξουσιότητα σε άλλο ή άλλα πρόσωπα στην Ελλάδα, δηλαδή ο ομογενής ή αλλοδαπός εντολέας, πρέπει να γνωρίζει καλά το περιεχόμενο του πληρεξουσίου και να το αποδέχεται πλήρως. Συνεπώς, αυτός που δίνει πληρεξουσιότητα σε κάποιον άλλον για διενέργεια πράξεων στην Ελλάδα, επειδή ο εντολέας δεν μπορεί να βρεθεί ή να παραμείνει στην Ελλάδα για όσο χρόνο απαιτούν οι συγκεκριμένες νομικές ενέργειες, πρέπει να γνωρίζει πολύ καλά το κείμενο του πληρεξουσίου και να καταλαβαίνει τι είδους εντολές και εξουσίες δίνει στον πληρεξούσιό του που θα ενεργήσει στο όνομά του στην Πατρίδα. Επομένως, ο εντολέας πρέπει να θέλει να υπογράψει το συγκεκριμένο πληρεξούσιο. Αυτονόητο είναι ότι ο εντολέας πρέπει να έχει εμπιστοσύνη στον πληρεξούσιό του, δηλαδή στο πρόσωπο που αναλαμβάνει την ευθύνη να διενεργήσει σημαντικές πράξεις, με συχνά οικονομικό αντίκτυπο για την τσέπη του εντολέα. Αυτονόητο είναι επίσης και ότι ο εντολοδόχος, δηλαδή ο πληρεξούσιος στην Ελλάδα που λαμβάνει την εντολή να ενεργήσει πράξεις για τον εντολέα του που μένει στο εξωτερικό, αναλαμβάνει μία σημαντική ευθύνη για την ορθή εκτέλεση των εντολών, πάντοτε προς το συμφέρον του εντολέα του. Η πρακτική που ακολουθούν τα Προξενεία της Ελλάδος είναι να ζητούν να τους αποσταλεί το προσχέδιο πληρεξουσίου έτοιμο με ηλεκτρονικό μήνυμα και μάλιστα σε πρόγραμμα word, ώστε να μπορούν να το αντιγράψουν εύκολα και χωρίς να το ξαναγράφουν, ενώ ακολούθως συμπληρώνουν πρόσθετο κείμενο στην αρχή μόνο και στο τέλος του πληρεξουσίου και μετά συνεννοούνται με τον ομογενή για το ραντεβού της υπογραφής του πληρεξουσίου. Το Προξενείο έχει την ευθύνη το κείμενο του πληρεξουσίου να είναι σύννομο και να είναι απολύτως κατανοητό στον εντολέα. Για τον λόγο αυτόν ο αρμόδιος του Προξενείου μπορεί εμμέσως ή και αμέσως, να ελέγξει εάν ο εντολέας που θέλει να το υπογράψει καταλαβαίνει την ελληνική γλώσσα, αλλά και αν αντιλαμβάνεται το νόημα και τις βασικές συνέπειες του πληρεξουσίου, ότι δηλαδή καταλαβαίνει τι θα υπογράψει. Πέραν αυτού, το Προξενείο δεν έχει αρμοδιότητα να αποφασίσει για το είδος των εντολών που θα περιληφθούν στο πληρεξούσιο. Αυτό το αποφασίζουν συνήθως ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος στην Ελλάδα, που έχουν αναλάβει την ευθύνη να συμβουλεύσουν τον εντολέα που ζει στο εξωτερικό, για το ποιο πρέπει να είναι το περιεχόμενο του πληρεξουσίου, όπως επιτάσσει ο νόμος στην Ελλάδα. Μόνο ο δικηγόρος, επί παραδείγματι, μπορεί να γνωρίζει τι απαιτεί ο νόμος για να εκτελεσθούν στην Ελλάδα μεγάλος αριθμός συνδυασμένων ενεργειών, σε πολλές δημόσιες υπηρεσίες, με διαφορετικές και πολλαπλές απαιτήσεις, ώστε ο ομογενής να επιτύχει το αποτέλεσμα που επιθυμεί, δηλαδή να κάνει την γονική παροχή στο παιδί του, να πάρει τα χρήματα από την τράπεζα, να αποδεχθεί μία κληρονομία, να πωλήσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο, να χωρίσει τα ακίνητα που έχει με τους συγγενείς του, να εκπροσωπηθεί σωστά σε ένα δικαστήριο στην Ελλάδα κλπ. Ο δικηγόρος έχει αναλάβει επωνύμως την ευθύνη της υπόθεσης, έχει συνομιλήσει και συναντηθεί επανειλημμένως με τον ομογενή, έχει ακούσει τις απλές ή περίπλοκες επιθυμίες του, έχει εντάξει την υπόθεση στο σωστό νομικό πλαίσιο και έχει διαγνώσει ποιες νομικές ενέργειες απαιτούνται για να εκτελεσθούν οι εντολές του ομογενή. Ακολούθως έχει συντάξει το σχέδιο πληρεξουσίου. Ο αρμόδιος του Προξενείου ούτε γνωρίζει το εύρος και τις ορατές ή κρυφές πτυχές της υπόθεσης, ούτε την νομική και πρακτική στρατηγική που πρέπει να ακολουθηθεί, ούτε ευθύνη αναλαμβάνει για την επιτυχή ολοκλήρωση της υπόθεσης στην Ελλάδα, ούτε δικαιούται να παρέχει νομικές συμβουλές, διότι δεν είναι δικηγόρος και δεν γνωρίζει τις μελλοντικές συνέπειες των νομικών ενεργειών, ούτε πώς η μία ενέργεια μπορεί να συσχετισθεί με μία άλλη. Αρμοδιότητα του υπευθύνου του Προξενείου είναι να ελέγξει την νομιμότητα του κειμένου του πληρεξουσίου, όπως και το αν το καταλαβαίνει ο ομογενής και ακολούθως να επιμεληθεί ώστε αυτό να υπογραφεί σωστά. Την υποχρέωση για την εκτέλεση των εντολών του πληρεξουσίου επιφορτίζεται ο εντολοδόχος στην Ελλάδα, που μπορεί να είναι συγγενής ή φίλος του εντολέα ή ο δικηγόρος του, που έχει και την τελική ευθύνη για την ορθή εξέλιξη της υπόθεσης και εκ του νόμου υπέχει ευθύνη λογοδοσίας προς τον εντολέα για όλες τις ενέργειες που θα εκτελέσει στο όνομα του εντολέως, περιλαμβανομένης και της απόδοσης λογαριασμού για τις οικονομικές συναλλαγές που θα εκτελεσθούν για τον εντολέα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Δεκεμβρίου 2023. Ο κάτοικος εξωτερικού που έχει ακίνητο στην Ελλάδα και θέλει να το πουλήσει, πρέπει να αποφασίσει εάν θα πουλήσει σε οποιονδήποτε αγοραστή που θα συμφωνήσει να πληρώσει τα χρήματα που ζητάει ο πωλητής, δηλαδή ακόμα και σε αγοραστές που θα πάρουν δάνειο από την τράπεζα για να πληρώσουν τον πωλητή του ακινήτου, ή αν θα πουλήσει μόνο σε όσους του δώσουν μετρητά χρήματα, χωρίς δάνειο από τράπεζα. Αν πουλήσεις το ακίνητό σου σε κάποιον που θα σου δώσει μετρητά, λαμβάνεις τα χρήματά σου από την πώληση πρώτον με μία μικρή προκαταβολή όταν δώσετε τα χέρια για το πώληση και δεύτερον όταν υπογράψετε στον συμβολαιογράφο το συμβόλαιο της πώλησης. Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά των χρημάτων με ηλεκτρονική τραπεζική (internet banking) από τον λογαριασμό του αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου. Πρώτα θα πρέπει να δει ο πωλητής ότι πράγματι το τίμημα πιστώθηκε ηλεκτρονικά στον τραπεζικό του λογαριασμό και μετά να υπογράψει το συμβόλαιο της πώλησης. Όταν ο πωλητής έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, η πώληση ολοκληρώνεται με ένα συμβόλαιο. Ο πωλητής λαμβάνει την τραπεζική επιταγή που του δίνει ο αγοραστής και την ίδια ή την επόμενη μέρα την πηγαίνει στην τράπεζά του και την καταθέτει στον λογαριασμό του. Δεν έχει σημασία αν ο πωλητής είναι κάτοικος Ελλάδος ή κάτοικος εξωτερικού. Σημασία έχει να διατηρεί έναν τουλάχιστον τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, ο οποίος να είναι επικαιροποιημένος και ενεργός. Εάν όμως ο αγοραστής έχει συμφωνήσει με τον πωλητή ότι θα καταβάλει όλο ή μέρος του τιμήματος όχι τοις μετρητοίς, την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου πώλησης, αλλά με δάνειο που θα πάρει από τράπεζα, τότε ο πωλητής που δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα θα έχει δυσκολία να εισπράξει το τίμημα. Αυτό συμβαίνει διότι η τράπεζα που θα χορηγήσει το δάνειο στον αγοραστή για να αγοράσει το ακίνητο, θα του το δώσει μετά από συνήθως δύο μήνες από την υπογραφή του συμβολαίου. Η χορήγηση του δανείου θα γίνει με μία τραπεζική επιταγή, εκδοθείσα από την ελληνική τράπεζα, η οποία γίνεται δεκτή σε όλες τις ελληνικές τράπεζες, όχι όμως στις τράπεζες του εξωτερικού. Επομένως, ο πωλητής του ακινήτου που ζει στο εξωτερικό και πουλάει το ακίνητό του στην Ελλάδα, δεν θα μπορεί να εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του, εφόσον δεν έχει λογαριασμό σε τράπεζα στην Ελλάδα. Κάποιες φορές είναι εφικτό η ελληνική τράπεζα που χορηγεί το δάνειο να εκταμιεύσει το ποσό του δανείου απ’ ευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή σε χώρα του εξωτερικού. Αυτό όμως δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνει σε όλες τις περιπτώσεις χορήγησης δανείου και αποτελεί μάλλον την εξαίρεση παρά τον κανόνα. Εάν ο πωλητής του ακινήτου που ζει εκτός Ελλάδος έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, τότε πρέπει να προσθέσει στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει σε δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, λεπτομερή εντολή για λήψη παντός είδους τραπεζικών επιταγών και κατάθεσή τους τόσο σε λογαριασμό του πληρεξουσίου, όσο και κυρίως σε τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στην Ελλάδα. Γενικώς, η πώληση ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού γίνεται λίγο πιο περίπλοκη, αν ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα. Αν μεν η πώληση γίνεται με πλήρη εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, ακόμα κι αν ο πωλητής δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, μπορεί να συμφωνηθεί να λάβει τα χρήματά του σε λογαριασμό στο εξωτερικό. Σ’ αυτήν την περίπτωση θα απαιτηθούν δύο συμβόλαια για την πώληση. Το πρώτο και κύριο συμβόλαιο της πώλησης, που θα μεταβιβάζει την κυριότητα με περιορισμούς και θα πιστώνει το τίμημα και ένα δεύτερο, η λεγόμενη εξοφλητική πράξη, που θα υπογραφεί αφού πρώτα ο πωλητής έχει λάβει τα χρήματά του στο εξωτερικό. Αν όμως η πώληση γίνει όχι με εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά με τραπεζικό δάνειο που θα λάβει ο αγοραστής, ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα δεν μπορεί να εισπράξει εύκολα το τίμημα. Αυτό θα πρέπει να συζητηθεί στην αρχή των διαπραγματεύσεων για την πώληση του ακινήτου, ώστε να βρεθεί ο κατάλληλος τρόπος για να εισπράξει το τίμημα ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα, όταν ο αγοραστής σχεδιάζει να λάβει δάνειο από τράπεζα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Selling Property In Greece To A Borrower

Selling Property In Greece To A Borrower By Christos ILIOPOULOS* Athens, 12 November 2023 Selling your real estate property in Greece, while you live in another country, is not that difficult. At least, it is not much more difficult, than it is for a seller who lives in Greece. You certainly have the difficulty of finding the best buyer, at the price you wish to sell. You do have to sort out the problem of who is to show your property to prospective buyers, while you live abroad and who is to apply for and obtain the numerous certificates from various authorities the law requires the seller to have, in order to be allowed to sell. Also, you need to consider who will negotiate the terms of the sale, how you actually get your money and how this money is deposited to your bank account in Greece, or how it is wired to your bank account abroad. When you live outside of Greece, having a bank account at a bank in Greece is significant and it could help you smooth out the process of receiving the proceeds of the sale. So, if you do have any bank account in Greece, even if you have not used it for ages, or if it does not have any balance, it may be wise to keep it and not to close it, because when you may want to sell or buy property in Greece, having that account will be very useful in future transactions. When you sell your property in Greece, the buyer will pay you either with a certified bank check, or with a direct transfer to your Greek bank account. If the latter happens, you must have internet banking in order you or your lawyer who is signing the closing on your behalf, to be able to confirm and double check at the time of the closing in real time, at the notary’s office, that the funds have actually been deposited to your bank account by the buyer. If that is confirmed, your lawyer will sign the closing deed, the property will leave your ownership and become the ownership of the buyer and you will own the proceeds paid by the buyer to your bank. If the buyer pays with a bank check, the seller will hand over or underwrite the check and give it to your proxy, who will then deposit it to your bank account in Greece, using a power of attorney from you. If you do not own a bank account in your name in Greece, the process of selling your property and receiving the funds becomes slightly more complicated. When the time comes to sign the closing deed, the buyer will have to wire the proceeds of the sale to your bank account abroad, at the country where you live. This cannot be done in seconds, like when the bank accounts of the buyer and of the seller are kept in the same country. In that case, the wire transfer from one country to the other can take a few days until the wire hits your account at the country where you live. The closing deed, however, cannot be signed before you receive the money, because in that case, you are not legally safe. On the other hand, the closing cannot be signed after you receive the money, either, because in that case, it is the buyer who is not legally safe. The usual legal formula to solve this problem is to sign the sale closing deed, while the seller has not yet received the money and to insert in the deed clauses and terms which essentially state that the deed will be quashed and cancelled, should the seller does not receive his/her money within 8 – 10 days average. When the seller receives the wire abroad, the seller gives instructions to his lawyer in Greece to sign another deed, called the release deed. When the buyer buys the property by getting a loan from a bank in Greece, the process requires essentially that the seller owns a bank account in Greece, in order the seller to be able to receive his/her money. This is because the bank which will lend the loan to the buyer, will issue a bank check only in the name of the seller, and not in the name of the buyer, which could be signed by the buyer and then given to the lawyer to be deposited to any bank account in Greece. If the buyer is buying with a loan, the bank’s check can only be deposited at the seller’s bank account in Greece, with a specific power of attorney by the seller to the lawyer in Greece, to have power to deposit the loan check to the seller’s bank account in Greece. The conclusion is that if the seller does not have a bank account in Greece, the seller will have to essentially turn down all the offers from buyers who intend to finance their purchase with a bank loan. This means that the seller’s chances to sell the property are somehow reduced, because many buyers are buying using a bank loan in the type of a mortgage or similar financial schemes. In order to increase the chances to sell the property even to borrowers, the seller can open now a bank account in Greece. This requires the seller to send to the bank in Greece copies of his tax returns in the country of his residence, his telephone and electricity bills and a document proving his occupation or job in the country of his residence or that he is retired, plus a letter and proof from his bank abroad proving that he has a relation with a bank abroad. The Greek bank may also require physical presence in Greece of the seller, in order to give a signature specimen. The sale transaction in Greece will be negotiated, prepared and signed with a power of attorney (POA), which the seller signs to a trusted person in Greece. That person (the proxy) will receive the deposit by the buyer, will identify, apply for and obtain the several documents required by law in order to sell and will eventually sign the closing deed, ensuring at the same time that the seller receives his/her money in a legally safe and timely manner. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Harmonizing The Data Of Greek Properties

Harmonizing The Data Of Greek Properties By Christos ILIOPOULOS* Athens, 10 July 2023 Very often, when the owners of Greek real estate (immovable) property wish to sell or transfer it, they realize that the registration data of their property is incompatible or not harmonized at different state registries. When this happens, the owner must work with an attorney and with a civil engineer, in order to have his/her property re-measured and checked according to modern technical criteria. The civil engineer must inspect and examine the property, whether it is a flat or a house (even when it is a plot or land), and compare its present measurements and other technical descriptions with the description existing at the old land registry, at the modern land registry (Ktimatologio), the E9 list of properties filed with the tax office, the Municipality registry and possibly with other databases. In addition, the property to be sold or transferred (gifted to children, donated etc.), is described in various forms and formats, either briefly or in more detail, in previous deeds and survey maps. Thus, the description of the same property may vary, sometimes significantly, and the discrepancies must be dealt with, in order the data of the property to be harmonized. The sale or transfer of a property starts with a lawyer reviewing the deeds and possibly survey maps and with a title search at the local land registry or at the modern Ktimatologio. Subsequently, a civil engineer must check the technical characteristics of the property in question. The engineer will produce modern, up-to-date measurements and other descriptions of the property. Then, the engineer, the attorney and the notary will compare the present – day measurements with what the older deeds and survey maps state. A deed of twenty, thirty or more years ago may describe the flat as being 95 square meters, while today the c. engineer may measure it as being 98 s.m. In that case, we try to see whether the additional square meters have been “taken” from an adjacent condominium of the same building, or if they are part of the common spaces of the building. Depending on some details, we may first have to modify the charter (main deed) of the building and then sign the sale or transfer of our apartment. In other cases, the civil engineer compares the present – day measurements of the flat or house with its building permit file and very often discrepancies are unearthed. In such cases, we first need to legalize these discrepancies or outright irregularities in the building, pay some small or not so heavy fines to the state and then be allowed by law to sell the flat or house. This stems from older practices of decades ago, when buildings were in reality being constructed not exactly as their permit blueprints showed. Until 2011 such “differences” were usually accommodated and the sales could go through. After 2011, the present and old deeds and survey maps and blueprints are meticulously examined and even minor technical discrepancies (the balcony or the window is 15 centimeters longer or wider), must be declared and settled before we are allowed to sign the closing sale deed at the notary. Even when the property to be sold is a plot or land, we still need the technical identity document of the civil engineer, which will state its exact form, size and surface and will also certify that the plot is bare, meaning that there is no building or house on it. The process of first discovering and then harmonizing the discrepancies is not easy and the lawyer who is usually in charge of the sale from the seller’s side must coordinate with several authorities, like the tax office, the municipality, the building authority and others, as well as with other professionals, including the civil engineer, the notary and the accountant, in order to obtain modern certificates, which will all state the same measurements and the same description of the property, before we reach the office of the notary, to sign the sale or transfer of the property. And even then, more hurdles may have to be overcome, including the registration of the deed of sale / transfer at the local land registry, provided its director does not promote a different interpretation of the law from that of the notary and the lawyers! *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Financially Independent Persons Greek Residence Permit

Financially Independent Persons Greek Residence Permit By Christos ILIOPOULOS* Athens, 28 May 2023 Many foreign nationals wish to stay for a prolonged period of time in Greece for various reasons. The nationals of European Union (EU) member states have the right to reside in Greece indefinitely with no or minimal bureaucratic requirements. Nationals of non – EU countries are basically divided in two categories. Those of non – EU countries who have the automatic right to reside in Greece for a period of maximum 90 days within a period of six months of their arrival in Greece, either continuously or in intervals. And the nationals of those non – EU countries who cannot come to Greece, unless they have first been issued a specific visa from the Consulate of Greece in the country of their residence. Those non – EU nationals who wish to stay longer than 90 days in Greece, and those who have arrived in Greece with a visa type D, have the option to apply for and get a residence permit in Greece as financially independent persons, provided they satisfy the legal conditions. To be able to file such an application in Greece, you need first to apply at the Consulate of Greece in your country for a specific visa (usually type D). You will be interviewed by the Consulate personnel and will be asked to provide written proof that you have a stable monthly income of at least 2,000 Euros (in the equivalent currency) or savings in your bank account of at least 24,000 Euros, amounts which represent a stable yearly income necessary to support personal and family expenditure per year, without having to work in Greece. Such written proof of monthly income or possession of sufficient financial means, could be pension schemes in your country or bank statements, which prove your bank balance or both and in some cases, also other legal documents showing property ownership or business activity, which provides the minimum required financial means to be allowed to stay in Greece without working in the country. You will also have to obtain medical insurance for your stay in Greece with minimum requirements. Once you obtain your specific visa from the Consulate of Greece, which will have a maximum duration of one year, you can come to Greece and apply for your residence permit as a financially independent person (FIP). You do not have to buy property in Greece worth a minimum of 250,000 Euros (and in some cases 500,000 Euros), as in the case of the so called “Golden Visa”. The government levy for filing your application is 1,016 Euros and another 150 Euros for the applicant’s spouse. You must have your valid passport with the visa stamp for stay in Greece and passport type photographs. Plus, you must either own or lease property in Greece and to prove it you must have copies of the deeds of ownership or the rental agreement filed with the Greek tax authority. Which means that you must also have or obtain a Greek tax number. This will not make you have to file income taxes in Greece, if you do not earn income in Greece. The applicant must be able to provide evidence of the stable monthly income of minimum 2,000 Euros or bank balance of minimum 24,000 Euros. If the applicant is accompanied by members of his/her family, the above requirements are increased by 20% for the spouse and by 15% for each dependent child. Once the application is filed on line, the system issues a written proof of filing, which serves essentially as a temporary residence permit, allowing the applicant (and its family, if applicable) to stay in Greece more than 90 days and essentially until the time the basic residence permit is issued in several months’ time. During the temporary residence permit period, the applicant can stay in Greece and travel back and forth only to his/her country of nationality. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πώληση Ακινήτου Με Αποστολή Χρημάτων Στο Εξωτερικό

Πώληση Ακινήτου Με Αποστολή Χρημάτων Στο Εξωτερικό Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Μαϊου 2023. Όταν κάποιος κάτοικος εξωτερικού, είτε Έλληνας είτε αλλοδαπός, πουλάει ένα ακίνητό του στην Ελλάδα, πολλά είναι τα ζητήματα που πρέπει να σκεφθεί και να ρυθμίσει. Μερικά από αυτά είναι το πώς θα πληροφορηθεί την αγοραία αξία του ακινήτου του, καθώς δεν ζει στην Ελλάδα, πώς θα βρει αγοραστή σε μία τιμή κοντά στην αγοραία, πώς θα συγκεντρώσει τον μεγάλο αριθμό εγγράφων, συμβολαίων, πιστοποιητικών, τοπογραφικών κλπ., που ο νόμος προβλέπει ότι πρέπει να έχει συλλέξει ο πωλητής και πώς θα υπογραφεί το συμβόλαιο πωλήσεως από τον ίδιο (δηλαδή τον πωλητή), αν δεν ταξειδεύσει αυτοπροσώπως στην Πατρίδα. Τα περισσότερα ζητήματα λύνονται συνήθως με ένα πληρεξούσιο που συντάσσει ο δικηγόρος του πωλητή στην Ελλάδα, το στέλνει στον πωλητή στο εξωτερικό και ο πωλητής το υπογράφει στο Προξενείο της Ελλάδος ή σε τοπικό συμβολαιογράφο, με ανάλογες επικυρώσεις. Το πιο βασικό ίσως ζήτημα που απασχολεί τον πωλητή, που διαμένει εκτός Ελλάδος, είναι πώς θα εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του. Το ζήτημα αυτό επιδέχεται διαφόρων λύσεων. Κατ’ αρχάς, δυνάμει του πληρεξουσίου που θα υπογράψει ο πωλητής στο εξωτερικό, θα δίνει πληρεξουσιότητα στον δικηγόρο του ή σε άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, μεταξύ πολλών άλλων εντολών και για την είσπραξη του τιμήματος από την πώληση. Το τίμημα, βεβαίως, αυτό ο πληρεξούσιος μόλις το εισπράξει στην Ελλάδα, πρέπει το συντομώτερο δυνατόν να το στείλει στο εξωτερικό ή να το αποδώσει με κάποιον άλλον τρόπο στον πωλητή, σύμφωνα με τις οδηγίες του. Εάν ο πωλητής που διαμένει στο εξωτερικό, διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, το τίμημα από την πώληση του ακινήτου μπορεί να κατατεθεί στον λογαριασμό αυτόν, εφόσον επί παραδείγματι ο αγοραστής του ακινήτου εκδώσει τραπεζική επιταγή, την οποία θα παραδώσει στον δικηγόρο του πωλητή, ο οποίος εν συνεχεία μπορεί να την καταθέσει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή που διατηρεί στην Ελλάδα. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υπάρχει ρητή και συγκεκριμένη πρόβλεψη στο πληρεξούσιο. Μία άλλη επιλογή για το τίμημα, εφόσον ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, είναι να παρέχει πληρεξουσιότητα στον δικηγόρο του να ανοίξει τώρα έναν τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα. Αυτό συνήθως απαιτεί αρκετές εβδομάδες, μερικά έγγραφα που πρέπει να αποστείλει ο πωλητής από το εξωτερικό και την τελική γνωμοδότηση από τη νομική υπηρεσία της τράπεζας. Συχνά, όμως, απαιτείται για το άνοιγμα του τραπεζικού λογαριασμού και η αυτοπρόσωπη παρουσία του δικαιούχου, δηλ. του πωλητή που μένει στο εξωτερικό, πράγμα που συχνά καθιστά την λύση του γρήγορου ανοίγματος του λογαριασμού δύσκολη. Άλλη επιλογή είναι το τίμημα της πώλησης του ακινήτου να εισπραχθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο ή συγγενή του ομογενούς, να κατατεθεί σε τραπεζικό λογαριασμό του πληρεξουσίου στην Ελλάδα και μετά ο πληρεξούσιος να το στείλει με έμβασμα στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στο εξωτερικό. Αυτή η λύση προϋποθέτει ο πωλητής να έχει μεγάλη εμπιστοσύνη στον πληρεξούσιό του στην Ελλάδα, πράγμα που θα συμβαίνει βεβαίως, αφού θα του έχει ήδη υπογράψει πληρεξούσιο για την πώληση του ακινήτου του. Μία διαφορετική επιλογή είναι το τίμημα να πιστωθεί, δηλαδή το ακίνητο του ομογενούς να πωληθεί, αλλά τα χρήματα να μην καταβληθούν την ίδια στιγμή στον πωλητή. Με τις κατάλληλες νομικές δικλείδες ασφαλείας για τον πωλητή, συμφωνείται ότι ο αγοραστής εντός των επομένων πέντε ή δέκα ημερών από την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, θα στείλει εκείνος με έμβασμα στο εξωτερικό το τίμημα σε λογαριασμό του πωλητή. Μόλις ο πωλητής επιβεβαιώσει ότι έλαβε στον τραπεζικό λογαριασμό του στο εξωτερικό τα χρήματα για την πώληση του ακινήτου του, ο πληρεξούσιός του στην Ελλάδα θα υπογράψει την λεγόμενη εξοφλητική συμβολαιογραφική πράξη και τότε μόνο ο αγοραστής θα είναι ελεύθερος να διαθέσει κατά βούλησιν και χωρίς περιορισμούς το ακίνητο που αγόρασε. Για να ακολουθηθεί αυτή η λύση θα πρέπει επίσης να προβλέπεται ρητώς στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει ο πωλητής, πράγμα που σημαίνει ότι για μία τέτοια πώληση ακινήτου, στην οποία ο πωλητής διαμένει εκτός Ελλάδος, το πληρεξούσιο που συντάσσεται στην αρχή της διαδικασίας θα πρέπει να έχει περιλάβει κάθε δυνατή εντολή προς τον πληρεξούσιο για την ομαλή ολοκλήρωση της πώλησης χωρίς ο πωλητής να έρθει και να παραμείνει στην Ελλάδα για πολλές εβδομάδες, όσες συνήθως απαιτούνται σήμερα για την πώληση ενός ακινήτου. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Which Document Can Be A Will In Greece

Which Document Can Be A Will In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 16 April 2023 What can be legally considered a Will in Greece by jurists, notaries, the tax office and the administration is determined by Greek law. Legal documents which are considered a perfectly valid Will in other countries, is not always certain that they will be accepted as a Will in Greece. The three possible categories of a Will in Greece are the following: 1. A holographic or handwritten Will. This is a document written by the testator (the person who is making the Will), on any piece of paper, which however must be entirely handwritten. This document must be entirely written by the hand of the testator. It cannot have any printed or typed words or text. If the document contains printed parts, or parts which are handwritten by others than the testator, it is not a Will in Greece, even if it is signed by the testator, and even if the testator has written on it that he/she approves of the part of the text, which is written by someone else. The document must also contain the full name of the testator, the date the document is being drafted and the signature of the testator at the end of the text. Sometimes, if the date is missing, it can be replaced by other, indirect, entries in the Will and thus the document can be “saved” as a Will, even if it does not have a clear date. The document does not necessarily have to contain the title “Will” or “Last Testament and Will” or something similar. As long as it satisfies the minimum requirements to be a Will, it can be considered as such. Thus, the piece of paper could be even a letter written by the person who died to someone else, where the writer of the document outlines his/her wishes with regards to his/her property and assets, after his/her passing. As long as it states the name of the person who wrote it and a date, and it is handwritten, it can be a Will. If a standard signature is missing, (because people do not usually sign a letter they send to someone else), the entry of the handwritten name of the writer at the end of the letter could be considered a signature. It does not matter in what language the handwritten document is written. It could be Greek, or any other known language, as long as the text can be officially translated in Greek and presented to the Greek court for probation, so it can obtain legal validity as a Will. 2. A public Will is signed by the testator before a notary (who is a fully professional jurist in Greece), in a formal way, as an officially notarized act in the presence of three witnesses or one witness and a second notary. In this case, the testator provides the lawyer or the notary with his/her wishes and they come up with a first draft of the Will. Once the final draft is fully accepted by the testator, the printed document is signed by the testator and the notary, along with the witnesses and its hardcopy is registered and filed at the notary’s office. If the notary’s commission expires, by law there is always another notary who takes over the archive of the notary with all the officially recorded acts, including the public Will of the testator. After the passing of the testator, the Will is filed at the court and it is eventually probated by it. The heirs or next of kin of the deceased must know the name of the notary where the testator had made his/her Will, in order to find the public Will and have it probated. If they know or suspect the deceased had made a public Will, but are not aware of the name of the notary, they can file a written request with the notaries’ association and a search is done with a notice sent to all notaries with the name of the deceased. 3. A document written and signed by the testator, or written by another person or typed, but signed by the testator, is enclosed in a file and is handed over to a notary. If the document is written by another person or if it is typed, it must have the signature of the testator on every page. The testator appears at the notary’s office, has his/her id confirmed, hands over the closed envelope and signs the related notarial act (secret Will). Three witnesses, or a second notary and one witness are by law required to be present. The notary keeps it as a recorded act and the envelope is opened by the court after the passing of the testator, when the court probates it as a Will. If a person has assets in Greece (real estate, movables of value, single – name bank accounts) and wants to make a Will to distribute them, the best course of action is possibly to make a Will, which falls into one of the above three categories of Wills in Greek law. If this person has already signed a Will in another country, in most cases after his/her passing, the foreign Will once probated in that other country, can also be subsequently probated and become valid in Greece, too, so the heirs can use the foreign Will to inherit assets located in Greece. However, there are cases where the legal wording of the foreign Will is not easy to be legally implemented in Greece, the most usual example being the use of the notion of the “Trust” in the foreign Will. This sometimes causes difficulties, or more rarely deadlocks, with the foreign Will not being possible to be legally applied by lawyers, notaries, the tax office and other state authorities in Greece. To minimize this risk, one possible suggestion is the testator to make a separate section in his foreign Will, where he will state his wishes for property exclusively located in Greece, after he has consulted with a Greek lawyer. Another option is to make a separate, Greek Will in Greece, which deals exclusively or primarily with assets in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr By Christos ILIOPOULOS* Athens, 16 April 2023 What can be legally considered a Will in Greece by jurists, notaries, the tax office and the administration is determined by Greek law. Legal documents which are considered a perfectly valid Will in other countries, is not always certain that they will be accepted as a Will in Greece. The three possible categories of a Will in Greece are the following: 1. A holographic or handwritten Will. This is a document written by the testator (the person who is making the Will), on any piece of paper, which however must be entirely handwritten. This document must be entirely written by the hand of the testator. It cannot have any printed or typed words or text. If the document contains printed parts, or parts which are handwritten by others than the testator, it is not a Will in Greece, even if it is signed by the testator, and even if the testator has written on it that he/she approves of the part of the text, which is written by someone else. The document must also contain the full name of the testator, the date the document is being drafted and the signature of the testator at the end of the text. Sometimes, if the date is missing, it can be replaced by other, indirect, entries in the Will and thus the document can be “saved” as a Will, even if it does not have a clear date. The document does not necessarily have to contain the title “Will” or “Last Testament and Will” or something similar. As long as it satisfies the minimum requirements to be a Will, it can be considered as such. Thus, the piece of paper could be even a letter written by the person who died to someone else, where the writer of the document outlines his/her wishes with regards to his/her property and assets, after his/her passing. As long as it states the name of the person who wrote it and a date, and it is handwritten, it can be a Will. If a standard signature is missing, (because people do not usually sign a letter they send to someone else), the entry of the handwritten name of the writer at the end of the letter could be considered a signature. It does not matter in what language the handwritten document is written. It could be Greek, or any other known language, as long as the text can be officially translated in Greek and presented to the Greek court for probation, so it can obtain legal validity as a Will. 2. A public Will is signed by the testator before a notary (who is a fully professional jurist in Greece), in a formal way, as an officially notarized act in the presence of three witnesses or one witness and a second notary. In this case, the testator provides the lawyer or the notary with his/her wishes and they come up with a first draft of the Will. Once the final draft is fully accepted by the testator, the printed document is signed by the testator and the notary, along with the witnesses and its hardcopy is registered and filed at the notary’s office. If the notary’s commission expires, by law there is always another notary who takes over the archive of the notary with all the officially recorded acts, including the public Will of the testator. After the passing of the testator, the Will is filed at the court and it is eventually probated by it. The heirs or next of kin of the deceased must know the name of the notary where the testator had made his/her Will, in order to find the public Will and have it probated. If they know or suspect the deceased had made a public Will, but are not aware of the name of the notary, they can file a written request with the notaries’ association and a search is done with a notice sent to all notaries with the name of the deceased. 3. A document written and signed by the testator, or written by another person or typed, but signed by the testator, is enclosed in a file and is handed over to a notary. If the document is written by another person or if it is typed, it must have the signature of the testator on every page. The testator appears at the notary’s office, has his/her id confirmed, hands over the closed envelope and signs the related notarial act (secret Will). Three witnesses, or a second notary and one witness are by law required to be present. The notary keeps it as a recorded act and the envelope is opened by the court after the passing of the testator, when the court probates it as a Will. If a person has assets in Greece (real estate, movables of value, single – name bank accounts) and wants to make a Will to distribute them, the best course of action is possibly to make a Will, which falls into one of the above three categories of Wills in Greek law. If this person has already signed a Will in another country, in most cases after his/her passing, the foreign Will once probated in that other country, can also be subsequently probated and become valid in Greece, too, so the heirs can use the foreign Will to inherit assets located in Greece. However, there are cases where the legal wording of the foreign Will is not easy to be legally implemented in Greece, the most usual example being the use of the notion of the “Trust” in the foreign Will. This sometimes causes difficulties, or more rarely deadlocks, with the foreign Will not being possible to be legally applied by lawyers, notaries, the tax office and other state authorities in Greece. To minimize this risk, one possible suggestion is the testator to make a separate section in his foreign Will, where he will state his wishes for property exclusively located in Greece, after he has consulted with a Greek lawyer. Another option is to make a separate, Greek Will in Greece, which deals exclusively or primarily with assets in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Κληρονομία Κοινού Λογαριασμού Εξωτερικού

Κληρονομία Κοινού Λογαριασμού Εξωτερικού Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 30 Μαρτίου 2023 Στην σύγχρονη ζωή οι οικονομικές σχέσεις των ανθρώπων επεκτείνονται όλο και συχνότερα και σε χώρες εκτός αυτής στην οποία κατοικούν. Εμφανίζονται, συνεπώς, περισσότερες περιπτώσεις όπου φορολογικός κάτοικος Ελλάδος τυγχάνει να είναι συγκύριος κοινού τραπεζικού λογαριασμού σε τράπεζα του εξωτερικού. Σε περίπτωση που αποβιώσει ο έτερος συγκύριος του κοινού τραπεζικού λογαριασμού της αλλοδαπής, γεννάται το ερώτημα εάν ο κάτοικος Ελλάδος έχει υποχρέωση να καταβάλει φόρο κληρονομίας ή άλλον φόρο στην Ελλάδα για το χρηματικό ποσό που μένει στον λογαριασμό εξωτερικού. Κατ’ αρχάς στην Ελλάδα ισχύει από το 1932 μέχρι και σήμερα νόμος που ορίζει ότι σε κοινό λογαριασμό μπορεί να έχει τεθεί όρος ότι σε περίπτωση θανάτου ενός εκ των συνδικαιούχων, το ποσό της κατάθεσης περιέρχεται αυτοδικαίως στον επιζώντα δικαιούχο του λογαριασμού, ο οποίος δεν θεωρείται ότι κληρονομεί το ποσό αυτό και έτσι δεν υποχρεούται να πληρώσει φόρο κληρονομίας. Ζήτημα ανέκυπτε με την διαφοροποίηση που γινόταν μεταξύ τραπεζικών λογαριασμών που τηρούνται σε τράπεζα στην Ελλάδα και λογαριασμών που τηρούνται σε τράπεζα του εξωτερικού. Συγκεκριμένα, η ελληνική φορολογική διοίκηση δεχόταν ότι ο εναπομένων συνδικαιούχος τραπεζικού λογαριασμού δεν καταβάλλει φόρο σε περίπτωση θανάτου του έτερου συνδικαιούχου, μόνον εφόσον ο κοινός τραπεζικός λογαριασμός τηρείται στην Ελλάδα. Αν ο λογαριασμός τηρείται στο εξωτερικό, τότε η απαλλαγή δεν ίσχυε, κατά την ελληνική εφορία και ο επιζών συνδικαιούχος κοινού τραπεζικού λογαριασμού εξωτερικού έπρεπε να πληρώσει φόρο κληρονομίας. Επειδή το καθεστώς αυτό θεωρήθηκε ότι παραβιάζει το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης αναφορικώς με τον θεμελιώδη κανόνα της ελευθερίας κινήσεως, μεταξύ άλλων και κεφαλαίων εντός Ε.Ε., εισήχθη νομοθεσία στην Ελλάδα με ισχύ από 28 Μαρτίου 2022, σύμφωνα με την οποία δεν γίνεται πλέον διάκριση μεταξύ λογαριασμών που τηρούνται στην Ελλάδα και λογαριασμών του εξωτερικού και συνεπώς παρέχεται η απαλλαγή και στον επιζώντα συνδικαιούχο λογαριασμού εξωτερικού, ο οποίος γίνεται δεκτό πλέον και από την ελληνική φορολογική αρχή ότι δεν υποχρεούται να πληρώσει φόρο κληρονομίας για το ποσό που βρίσκεται στον κοινό τραπεζικό λογαριασμό, ακόμα και αν ο λογαριασμός τηρείται σε τράπεζα του εξωτερικού. Βασική, ωστόσο, προϋπόθεση για την μη καταβολή φόρου είναι ο θάνατος του συνδικαιούχου του κοινού τραπεζικού λογαριασμού εξωτερικού να έχει λάβει χώρα μετά την 28-3-2022, ημερομηνία κατά την οποία άρχισε να ισχύει ο νέος νόμος στην Ελλάδα. Μία άλλη βασική προϋπόθεση είναι στα έγγραφα του ανοίγματος του κοινού τραπεζικού λογαριασμού να αναγράφεται ρητώς ο όρος ότι σε περίπτωση θανάτου ενός των συνδικαιούχων του λογαριασμού, το ποσό της κατάθεσης περιέρχεται αυτοδικαίως στον εναπομένοντα συγκύριο του λογαριασμού. Πρέπει δηλαδή να υφίσταται εγγράφως αυτός ο όρος στα έγγραφα που υπογράφονται κατά το άνοιγμα του κοινού τραπεζικού λογαριασμού του εξωτερικού και σε περίπτωση ελέγχου να μπορεί ο φορολογούμενος στην Ελλάδα να αποδείξει εγγράφως την ύπαρξη του συγκεκριμένου όρου στον κοινό τραπεζικό λογαριασμό εξωτερικού. Τρίτη βασική προϋπόθεση είναι ο κοινός λογαριασμός να τηρείται σε χώρα που θεωρείται ότι είναι συνεργαζόμενη με την ελληνική φορολογική αρχή αναφορικώς με θέματα ανταλλαγής πληροφοριών για φορολογικές υποθέσεις. Για να εφαρμοσθεί δηλαδή από την ελληνική φορολογική αρχή η ευνοϊκή διάταξη της μη φορολόγησης του υπολοίπου κοινού τραπεζικού λογαριασμού εξωτερικού μετά τον θάνατο του συνδικαιούχου, πρέπει η χώρα που τηρείται ο λογαριασμός να μην ανήκει στον κατάλογο των κρατών που σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ΟΟΣΑ, δεν συνεργάζονται με άλλα κράτη προκειμένου να παράσχουν πληροφορίες που βοηθούν στην καταπολέμηση της φοροαποφυγής και φοροδιαφυγής. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να καταβάλει ο φορολογούμενος Ελλάδος στην περίπτωση κατά την οποία επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το υπόλοιπο του (πρώην κοινού) λογαριασμού εξωτερικού, που εισήγαγε στην Ελλάδα, για κάλυψη τεκμηρίων, του πόθεν έσχες ή για αγορά ακινήτου, διότι μπορεί να απαιτηθεί να έχει υποβάλει σχετική φορολογική δήλωση για το εν λόγω ποσό στην Ελλάδα, παρά το ότι δεν υποχρεούται να πληρώσει φόρο κληρονομίας ή εισοδήματος γι’ αυτό. Τέλος, εάν ο θανών συνδικαιούχος του κοινού λογαριασμού εξωτερικού ήταν φορολογούμενος Ελλάδος, η ελληνική φορολογική αρχή θα ζητήσει απόδειξη ότι δήλωνε τα ποσά του υπολοίπου του λογαριασμού ως εισόδημα στην Ελλάδα ή ότι τα ποσά αυτά καλύπτονται από άλλες αιτίες νόμιμης κτήσεως. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

The Deceased’s Citizenship Important For Inheritance

The Deceased’s Citizenship Important For Inheritance By Christos ILIOPOULOS* Athens, 26 February 2023 When an estate is settled in Greece, (which means that the assets of the estate or part of them, are located in Greece), important questions such as who is considered an heir, what is the share of each heir or beneficiary and several other questions about the inheritance case are determined primarily by the law of the citizenship, which the deceased had at the time of the passing. This is what Article 28 of the Civil Code of Greece states. If the deceased had more than one citizenship, among which the Greek one, it will be Greek inheritance law which will be applicable with regards to who becomes an heir and who gets what share. However, with regards to the process of the settlement of the estate and the inheritance taxes, if any, it is Greek law which is always applicable, with regards to the assets of the estate which are located in Greece (real estate, bank accounts, movables). If the deceased was not Greek (did not have the Greek citizenship), we require the advice through a simple letter of a lawyer, notary or other jurist from the country of the deceased’s citizenship. If, for instance, the inherited person was Canadian and we are settling the estate in Greece, we will seek the written advice of a Canadian lawyer or notary, who practices inheritance law in Canada. The advice must state under Canadian law who inherits what share in the specific estate case, given the particular circumstances, whether the deceased left a will or not, and given the number of the next of kin and their relations. The advice of the foreign jurist will have to take into consideration the facts and the circumstances of the specific inheritance case. It will be stated that the deceased died at the specific country in the specific time and that he/she left a spouse and how many children, or any other combination of relatives, including spouse, no children but siblings, or no spouse and no children, but only siblings or cousins or nieces and nephews etc. The written advice will go on stating under Canadian law who of the next of kin gets what percentage of the estate, if there is no will probated. If there is a will, there is a chance that the Greek authorities may not even require the written advice of the foreign jurist, since they will apply directly the stipulations of the will. However, this will also be determined by whether the deceased left a spouse and children or not. If the deceased left a will, where he/she directs that the estate or part of it goes to a non – related heir or to more distant relatives, we may have to obtain the written advice of the foreign lawyer anyway, in order to determine whether any rules of forced heirship or of a minimum forced inheritance share exist in the foreign law, which may give more or increased rights to the next of kin (spouse, children, parents, other). Once we have secured the advice on who inherits what share according to the law of the country of the citizenship of the deceased, we then proceed to obtain (in Greece or abroad) two affidavits by two persons who knew the deceased and can state who are the closest relatives of the deceased (next of kin). Determining the next of kin of the deceased is a significant part of the settlement of the estate, especially in the absence of a will, in which case intestate law comes into play. The estate with assets in Greece will then continue being settled according to the process directed by Greek laws, so that the real estate properties are transferred to the heirs’ ownership with deeds registered at a land registry in Greece and any balance of the single – name bank account of the deceased at any Greek bank is released to the heir(s). It is noteworthy that under Greek law and practice, the heirs do not have to act in unanimity or together and at the same time, in order to claim their share on the estate with assets in Greece. It is true that the ideal is all the heirs to act at the same time and preferably to be represented by the same attorney (provided they do not have conflicting interests), because this will save time, effort and communication delays comparted to each heir acting on their own or at different times. It is, though, possible that each heir acts on his/her own and independently of the others in claiming their share, without having to necessarily involve the other heirs. This possibility offers a solution in cases where one or some of the heirs are willing to immediately settle the estate and get hold of their shares, while other heirs are not ready to proceed or they have not yet been found/located or have not made their mind up whether they will claim their share or not. All the heirs and beneficiaries, however, must keep in mind that they mainly have four to twelve months from the passing of the decadent or from the probation of the will, to renounce their share. If they do not renounce within this period of time, Greek law considers them as heirs, without the right to renounce anymore. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Renouncing A Greek Estate After The Four - Month Deadline

Renouncing A Greek Estate After The Four - Month Deadline By Christos ILIOPOULOS* Athens, 6 January 2023 Greek law states that the heir of an estate (inheritance) has the option to renounce in writing his/her right to the estate, within a period of four months from the day the heir learned of his/her right on the estate, meaning from the time the heir learned that he/she is inheriting a share on the estate of the specific deceased. If the heir lives outside of Greece or the deceased died outside of Greece, the 4 – month deadline is extended to twelve months. Any heir who wants to renounce an estate can do it by signing a simple document at the Justice of the Peace court in Greece. This is usually done in person. However, it is possible to renounce via a proxy. In that case, the heir signs a power of attorney, often at the Consulate of Greece in another country, giving power to an attorney / proxy in Greece to sign the document on the heir’s behalf, without the heir travelling to Greece. Practically, Greek jurists, the tax authority, notaries and the administration in the vast majority of cases consider the date of the passing of the deceased as the starting point of the 4 or 12 - month deadline. If there is a Will probated, the law states that the deadline starts not from the passing, but from the date of the probation of the Will at the court. If the heir does not renounce the estate within the deadline, it is considered by law that the heir has legally accepted the estate, irrespective of whether the heir has signed any document to accept and even if the heir never realized that he/she is inheriting. In most cases, foreign residents who inherit an estate in Greece are not aware of the law, and they do not know that if they do not renounce in writing the estate within twelve months, it is considered that they have accepted it, even without having signed any document to this effect. Usually, this does not have significant consequences. The only legal result is that the sibling who may have wanted to renounce in favour of another sibling, having now missed the deadline to renounce, will inherit the share on the estate and then will transfer/gift it to the sibling or to any other person the heir wishes. This happens when the estate involves real estate / immovable property, where the heir first inherits the share and then with another notarial deed transfers it to the relative or whoever else the heir wants to give it. There are, however, cases where the estate has debts and no assets, something which may bring unwanted legal consequences for the heir who neither knew about the estate, nor about it having debts. In those cases, where the deceased owed money to third parties (banks, the state, the tax office, private persons or companies etc.), the heir who has legally accepted the estate by merely letting the deadline to renounce pass, may face the obligation to pay the debt of the estate himself. This is not pleasant and can become a nightmare for the heir who may find that he/she owes money out of nowhere. In exceptional cases, the heir who finds out that, after the deadline to renounce has ended, has unwillingly inherited an estate with debt, can go to court and prove that he did not know of the estate and of his inheritance share and that he did not know of the rule that after four or twelve months of the passing or of the probation of the Will, one is considered that he has accepted the estate. If he can prove to the court that he has filed the lawsuit action to cancel his acceptance of the estate within six months of his learning of his inheritance right, the court may quash the acceptance of inheritance and allow the heir to renounce the estate even after the deadline of the four or twelve months has passed. This can happen in exceptional cases and one cannot rely on such an option. Under normal circumstances, anyone living outside of Greece who knows that he has close relatives in Greece, should keep an eye on events in Greece with regards to close family in order to be informed of the passing of relatives and possibly of the existence of an indebted estate, which everyone has started renouncing. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Golden Visa Minimum Value Rises In Parts Of Greece

Golden Visa Minimum Value Rises In Parts Of Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 22 December 2022 The Golden Visa programs in many countries are quite popular, since they allow non – citizens to obtain the much – wanted residence permit, if the applicant obtains property of a minimum value in one of these countries. It is eight years now that Greece has its own golden visa law, which requires the purchase of a property of minimum value of 250,000 Euros as its basic condition, in order the citizen of a third country (meaning non – European Union) to obtain residence permit in Greece for five years. The permit covers members of the family of the applicant, i.e. dependent children up to the age of 21 and parents of the property owner. Spouses can jointly buy the same property and both obtain the residence permit, which can be renewed after its expiration, provided the applicant retains the ownership of the property at the time of the renewal. The permit does not allow (initially) the applicant to work in Greece and the time spent in Greece by the owner of the permit does not lead to the acquisition of the Greek citizenship. There are conditions and requirements, depending on the facts of each case and the goals of each applicant. The Greek government has recently confirmed that the September announcement by the Prime Minister now takes effect and the minimum value to apply for the golden visa of 250,000 Euros rises to 500,000 Euros, but only in specific areas of Greece. These areas are the center of Athens and its southern and northern suburbs, the center of Thessaloniki and the two islands, Mykonos and Santorini. In those areas the minimum value of assets to be obtained so the third country (Non – EU) applicant can obtain the five – year residence permit (without the right to work in Greece) goes to 500,000 Euros. If however, the interested person has already located the property in Greece and has started the process of its acquisition, the new law will allow for a transitional period until the end of April 2023, within which the buyer must have paid the deposit to purchase the property and must have signed the pre-contract with the seller. The final closing of the purchase must take place by the end of 2023. So, even in the affected areas of Athens (center, southern and northern suburbs), Thessaloniki, Mykonos and Santorini, buyers can still find and buy properties of a minimum value of 250,000 Euros in order to obtain the golden visa, as long as they pay the deposit by end of April 2023 and they close the purchase until end of 2023. In all other parts of Greece the minimum amount of 250,000 Euros remains intact. The new law has not yet been in force and details on the implementation of the changes are to be specified in the next weeks. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr