Greek Citizen Not Born In Greece

Greek Citizen Not Born In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 14 November 2020 Greek law applies lex sanguinis (law of blood), as opposed to lex soli. Lex sanguinis or jus sanguinis, is the basic legal principle of private international law, which practically says that a person’s nationality or citizenship is determined by the citizenship of his/her parents and not by the citizenship of the country where that person was born. For example, if two Greek citizens immigrated from Greece to the United States of America, married there and gave birth in the US, to their child, that child, according to Greek private international law, is entitled to the Greek citizenship. On the contrary, Greek law also states that if two Chinese citizens give birth to their child in Greece, their child, in principle, is not entitled to the Greek citizenship. That child, Greek law provides, is entitled to the Chinese citizenship. Greece and many other countries apply lex sanguinis with regard to citizenship, because they choose to grant their citizenship even to people born outside of their boundaries, as long as at least one of the parents or grandparents is a Greek citizen. The obvious rationale of such a fundamental legal choice for a country is the determination to retain ties with its people who become immigrants in other countries. Greece saw a large number of its citizens leave the country from the beginning of the 20th century until the 1970’s. Millions of Greeks immigrated to several countries, among which the USA, Canada, Australia, Germany, South Africa and many other. Greece could not afford to cut ties with its people, irrespective of whether those left the country did it for good or not. After all, the people themselves never wanted to cut their ties with motherland or Patrida. It was natural, therefore, that Greek law assumed principles and laws which essentially keep the legal ties of the plethora of immigrants and their families to their beloved country of birth. Moreover, many of the Greek immigrants dreamed to make some money in the foreign country and return to Greece, irrespective of whether this happened or not in the end. Furthermore, Greeks view family as one of the highest priorities in life, one of the most sacred things. The children of the Greek immigrants, born in the foreign countries, spoke Greek, mostly became Christian Orthodox and kept Greece in high esteem. How could all those first and second generation Greeks be denied of their Greek roots and the citizenship of their ancestors? They could not and they can’t. That is why Greek law states, in rough terms, that if a foreign-born person can prove their ancestral connection, (birth – marriage – birth with no significant name changes), to a proven Greek citizen, that person is entitled to the Greek citizenship. That translates to the right of such a foreign-born person to apply for the Greek citizenship, if he/she can prove that his/her grandparent or parent was born and is registered as a Greek citizen in Greece. There are of course terms and conditions and Greek bureaucracy makes it difficult or even (unfairly) impossible sometimes for a foreign-born person to obtain the citizenship, simply because the spelling of a name is different from one certificate to the other, or because we cannot locate the proper marriage (civil or religious) or the right birth record or certificate. We deal with such complications in other articles. Finally, connected to the rule of lex sanguinis applicable by Greek law, is the distinction existing in Greece between the birth record (Lixiarhiki Praxi Geniseos) and the birth certificate (Pistopiitiko Geniseos). The first is issued by the Greek administration for every child born in Greece, irrespective of the citizenship of its parents. Therefore, the child born in Greece, to two Chinese citizens, receives a birth record, but not a birth certificate. The birth record is evidencing the act of birth of a child, the parents’ names, date and place of birth and other data. However, since the child does not have at least one Greek parent, even if the child is born in Greece, it will only obtain a birth record and not a birth certificate. The birth certificate is granted to the child born to at least one Greek parent and the birth certificate means that the child is registered at the Demotologion, which is the main book of citizens. When the foreign-born person obtains the Greek citizenship, she/he obtains a birth certificate and is registered with the Demotologion. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Αγοραπωλησία Ακινήτου Στην Ελλάδα

Αθήνα, 2 Νοεμβρίου 2020 Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Κάθε αγορά ή πώληση ακινήτου στην Ελλάδα έχει τα δικά της δεδομένα, που μπορεί να διαφέρουν κατά περίπτωση. Σ’ αυτό το άρθρο αναφέρουμε εντελώς περιληπτικά τα βασικά που πρέπει να γνωρίζει κάποιος κάτοικος εξωτερικού, που θέλει να αγοράσει ή να πωλήσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα. Τα πιο πολλά έγγραφα απαιτείται να τα προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ο πωλητής, ενώ τα πιο πολλά έξοδα καλείται να τα καταβάλει ο αγοραστής, αφού άλλωστε αυτός είναι που αγοράζει. Ο πωλητής πρέπει να λάβει από την εφορία πρόσφατη φορολογική ενημερότητα, έγγραφο δηλαδή που βεβαιώνει ότι δεν χρωστάει στην εφορία στην Ελλάδα. Πρέπει επίσης να λάβει βεβαίωση από πολιτικό μηχανικό, ότι η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα που πουλάει είναι χτισμένα χωρίς πολεοδομικές παραβάσεις, ή αν τέτοιες έχουν βρεθεί, ότι τις έχει νομιμοποιήσει και πλήρωσε τα πρόστιμα. Αν πουλάει οικόπεδο, τότε χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι το οικόπεδο δεν έχει κτίσμα. Αν πουλάει ακίνητο που απέκτησε από δωρεά, ή κληρονομιά, χρειάζεται να πάρει από την εφορία βεβαίωση ότι έχει καταβληθεί ο φόρος δωρεάς ή κληρονομίας, εκτός αν η κληρονομιά είναι προ του 2004, διότι για τις κληρονομιές προ του 2004, δεν οφείλεται σήμερα φόρος κληρονομίας. Ο πωλητής πρέπει επίσης να λάβει και πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, ότι δεν οφείλει δημοτικό φόρο. Για να το πάρει, πρέπει να προσκομίσει τον τελευταίο λογαριασμό της ΔΕΗ με απόδειξη ότι έχει πληρωθεί. Επίσης, πρέπει να προσκομίσει πιστοποιητικό της εφορίας ότι δεν οφείλει ΕΝΦΙΑ, από το οποίο να προκύπτει ότι το ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο τρόπο, τόσο στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, όσο και στην βεβαίωση μηχανικού και τελικώς στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Ο πωλητής πρέπει επίσης να εξασφαλισθεί νομικά και πρακτικά ότι θα λάβει το τίμημα που έχει συμφωνήσει με τον αγοραστή και ότι το συμβόλαιο της αγοραπωλησίας τον εξασφαλίζει στο πολύ κρίσιμο αυτό σημείο, δηλαδή ότι θα πάρει τα χρήματα που έχει συμφωνήσει στον χρόνο που έχει ορισθεί. Πρέπει επίσης να προσκομίσει ασφαλιστική ενημερότητα, ότι δηλαδή δεν χρωστάει σε ασφαλιστικά ταμεία, καθώς και κτηματολογικό φύλλο, εάν στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο. Μεγάλη σημασία έχει για τους κατοίκους εξωτερικού το ότι δεν έχουν υποχρέωση να πληρώσουν φόρο υπεραξίας (capital gains tax), όταν πωλούν ακίνητο στην Ελλάδα, ακόμα και αν το πωλούν σε τιμή μεγαλύτερη από αυτήν στην οποία το αγόρασαν. Σχετικός νόμος υπάρχει στην Ελλάδα, που προβλέπει τέτοιον φόρο για τους πωλητές, αλλά η εφαρμογή του συνεχώς αναστέλλεται, λόγω της οικονομικής κρίσης. Ο αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα προσκομίζει στον συμβολαιογράφο την ταυτότητα ή το διαβατήριό του. Η βασική του μέριμνα πρέπει να είναι ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου με δικηγόρο, για να διαπιστώσει ότι το ακίνητο που αγοράζει δεν έχει νομικά ή άλλα βάρη και δεν συνδέεται με οφειλές του πωλητή. Εάν ζει στο εξωτερικό και δεν επιθυμεί να μεταβεί στην Ελλάδα για την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου, πρέπει να στείλει, προξενικό κατά προτίμηση, πληρεξούσιο στην Ελλάδα. Ο αγοραστής κατγαβάλλει την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που συνήθως αυτός επιλέγει, για να συντάξει (μαζί με τον ή τους δικηγόρους) το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου. Ο αγοραστής πληρώνει επίσης τον φόρο μεταβιβάσεως, που συνήθως είναι 3% επί της αξίας του ακινήτου που αγοράζει, αν το ακίνητο δεν είναι νεόδμητο. Πληρώνει επιπροσθέτως και την μεταγραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν αγοράζει οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, συνιστάται ο αγοραστής να συμβουλευθεί και πολιτικό μηχανικό, για να βεβαιωθεί περί των όρων δομήσεως του οικοπέδου, για το πόσο μπορεί να χτίσει και υπό ποίες προϋποθέσεις. Αν έχει μεσολαβήσει μεσίτης, είτε από την πλευρά του ενός είτε και από τους δύο, πωλητή και αγοραστή, η μεσιτική αμοιβή είναι συνήθως 2% επί της τιμής πωλήσεως του ακινήτου, κατ’ ανώτατο όριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,