Υπάρχει ζωή και μετά την λήξη της προθεσμίας του Κτηματολογίου! Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Υπάρχει ζωή και μετά την λήξη της προθεσμίας του Κτηματολογίου! Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 24 Δεκεμβρίου 2019 Οι περισσότεροι ομογενείς θα έχουν ακούσει για την δημιουργία του Κτηματολογίου στην Ελλάδα και για την υποχρέωση όσων έχουν ακίνητα στην Πατρίδα να τα δηλώσουν και στο Κτηματολόγιο, εκτός από την εφορία (Ε9) και το υποθηκοφυλακείο, στα οποία θα πρέπει ήδη να τα έχουν δηλώσει από τότε που τα απέκτησαν. Το Κτηματολόγιο έχει δημιουργηθεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδος. Σε πολλές περιοχές έχει ολοκληρωθεί η δημιουργία του και λειτουργεί κανονικά εδώ και χρόνια. Σε κάποιες άλλες περιοχές όμως, το Κτηματολόγιο δημιουργείται τώρα και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, είτε τα έχουν κατά 100% δικά τους, είτε ως εξ αδιαιρέτου μερίδιο, είτε έχουν ψιλή κυριότητα, είτε επικαρπία, έχουν κληθεί να υποβάλουν τους τίτλους, τα συμβόλαια, τα πιστοποιητικά μεταγραφής, τα τοπογραφικά και κάθε άλλο έγγραφο που αποδεικνύει το περιουσιακό τους δικαίωμα επί κάθε συγκεκριμένου ακινήτου. Επίσης, όσοι έχουν κληρονομήσει ακίνητο ή ακίνητα και δεν έχουν προβεί ακόμα σε αποδοχή κληρονομίας, ούτε έχουν εκδώσει κληρονομητήριο, έχουν κι αυτοί υποχρέωση να δηλώσουν τα ακίνητα που κληρονομούν στο Κτηματολόγιο. Εάν δεν υπογράψουν άμεσα την αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο, δύνανται και υποχρεούνται, μέχρι να το πράξουν, να υποβάλουν δήλωση στο Κτηματολόγιο με τα νομιμοποιητικά της κληρονομίας έγγραφα, δηλαδή ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή επικυρωμένο αντίγραφο της δημοσιευθείσης διαθήκης, καθώς και κάθε στοιχείο εντοπισμού του ακινήτου, όπως τοπογραφικά, συντεταγμένες κλπ. Εάν έχουν το ακίνητο με χρησικτησία, δηλαδή όχι με συμβόλαιο, αλλά με διά λόγου άτυπη μεταβίβαση από κάποιον γονέα ή άλλο πρόσωπο, ή με κατάληψη του ακινήτου πριν από 20 και πλέον χρόνια χωρίς κάποιος να τους έχει ενοχλήσει στην κυριότητά τους επ’ αυτού, πρέπει να υποβάλουν δήλωση και αποδείξεις ότι ασκούν νομή στο ακίνητο. Τέτοιες αποδείξεις είναι το αντίγραφο του Ε9 και του ΕΝΦΙΑ, που αναφέρουν τα ακίνητα που ο ιδιοκτήτης έχει δηλώσει στην εφορία στην Ελλάδα, ένορκες βεβαιώσεις τρίτων προσώπων στο Ειρηνοδικείο ή σε συμβολαιογράφο, που τους κατονομάζουν ως ιδιοκτήτες του ακινήτου, τυχόν άδειες οικοδομής από δημόσια αρχή, συμφωνητικά με ενοικιαστές ότι τους νοίκιασαν το ακίνητο και ελάμβαναν το ενοίκιο, αποδείξεις για δαπάνες συντήρησης, επισκευής ή καλλιέργειας του ακινήτου και σειρά άλλων εγγράφων που θεμελιώνουν την χρησικτησία. Οι προθεσμίες για την υποβολή των δηλώσεων στο Κτηματολόγιο για τις περισσότερες περιοχές της χώρας, έχουν λήξει. Ωστόσο, όσοι ιδιοκτήτες ή κληρονόμοι ακινήτων δεν έχουν προβεί ακόμα σε δήλωση στο Κτηματολόγιο για τα ακίνητά τους, δεν πρέπει να αποθαρρύνονται, ούτε να θεωρήσουν ότι τα έχουν χάσει οριστικά. Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων υπάρχει ακόμα χρόνος να δηλώσουν το ακίνητό ή τα ακίνητά τους στο Κτηματολόγιο ακόμα και τους πρώτους μήνες του 2020, εφόσον συγκεντρώσουν τα έγγραφα που αναφέρονται ανωτέρω, δηλαδή τους τίτλους τους, τα πιστοποιητικά μεταγραφής τους, τα τοπογραφικά ή τα αποδεικτικά χρησικτησίας. Στα περισσότερα γραφεία κτηματογραφήσεως υπάρχει άτυπη παράταση προθεσμίας για δηλώσεις και οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει αμέσως να επικοινωνήσουν με δικηγόρο στην Ελλάδα, στον οποίο αρχικώς θα αναφέρουν περιληπτικώς πόσα ακίνητα έχουν, σε ποιό μέρος της Ελλάδα αυτά βρίσκονται, πώς τα έχουν αποκτήσει (με αγορά, δωρεά, γονική παροχή, κληρονομιά κ.α.) και τι είδους ακίνητα είναι αυτά (διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο, αγροτεμάχιο) και μετά να στείλουν στον δικηγόρο αντίγραφο των συμβολαίων, των τοπογραφικών και όποιων άλλων εγγράφων τους ζητήσει, ώστε να υποβληθεί κατά το δυνατόν γρηγορώτερα η δήλωση στο Κτηματολόγιο, έστω και με ελλείψεις και τα ακίνητά τους να δηλωθούν στο όνομά τους και να μην καταλήξουν στην περιουσία του Δημοσίου ή σε χέρια καταπατητών. Στις περιπτώσεις που το Κτηματολογικό γραφείο λειτουργεί κανονικά και η υποβολή των δηλώσεων έχει ολοκληρωθεί πριν από αρκετά χρόνια, υπάρχει σοβαρή πιθανότητα ακόμα και τώρα να μπορεί να γίνει εκπρόθεσμη δήλωση, ή δήλωση προδήλου σφάλματος ή έστω δικαστήριο, ώστε εκείνοι που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους να καταχωρηθούν τελικώς ως ιδιοκτήτες τους έστω και τώρα και κατ’ αυτόν τον τρόπο να μην χάσουν την περιουσία τους. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Εικονική Πώληση Ακινήτου

Εικονική Πώληση Ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22-1-2020 Είναι δυνατόν μερικές φορές να υπογραφεί ένα συμβόλαιο πωλήσεως ακινήτου, αλλά οι δύο πλευρές, δηλαδή πωλητής και αγοραστής να έχουν συμφωνήσει ότι δεν γίνεται πραγματική πώληση, αλλά μόνο φαινομενική, που νομικά ονομάζεται εικονική. Κάτι τέτοιο δεν είναι βεβαίως ο κανόνας, ούτε η πλειοψηφία των περιπτώσεων μεταβιβάσεως ακινήτου. Η συνήθης πρακτική είναι όταν υπογράφεται ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβιβάσεως ακινήτου σε συμβολαιογράφο, η μεταβίβαση να είναι πραγματική και το ακίνητο να αλλάζει πράγματι χέρια. Υπάρχουν όμως και κάποιες περιπτώσεις στις οποίες οι συμβαλλόμενοι, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφέρον να φαίνεται εικονικά και όχι αληθινά, ότι το ακίνητο πωλήθηκε από τον Α στον Β, ενώ μεταξύ τους έχουν συμφωνήσει ότι το ακίνητο θα θεωρούν ότι εξακολουθεί να ανήκει στον Α και μάλιστα ότι, όταν στο μέλλον μπορέσουν, θα υπογράψουν νέο συμβόλαιο με το οποίο θα επανέρχεται η κυριότητα του ακινήτου στον Α. Μία τέτοια, εικονική σύμβαση μπορεί να είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας του Α, δηλαδή του πωλητή, να “διώξει” από την κυριότητά του το μοναδικό του ακίνητο, έτσι ώστε να μην μπορεί η τράπεζα, στην οποία χρωστάει από δάνειο ή άλλη συναλλαγή, να βρει περιουσιακό στοιχείο για να πραγματοποιήσει εκτέλεση (κατάσχεση) εις βάρος του. Ένας άλλος λόγος μπορεί να είναι ότι ο παππούς, επί παραδείγματι, θέλει να δωρίσει στο ένα από τα παιδιά του ή σε ένα εγγόνι του ένα ακίνητο, αλλά δεν θέλει αυτό να υπολογισθεί στο κληρονομικό μερίδιο αυτού του παιδιού ή εγγονιού, αργότερα όταν αποβιώσει ο παππούς. Μπορεί λοιπόν, να εμφανίσει την μεταβίβαση του ακινήτου στο ένα του παιδί ή στο εγγόνι του, ως πώληση στα χαρτιά, χωρίς όμως ποτέ το παιδί ή το εγγόνι να έχει καταβάλει πραγματικά χρήματα στον παππού για την “πώληση” του ακινήτου. Σύμφωνα με πολλές αποφάσεις του Αρείου Πάγου, όπως επί παραδείγματι τις υπ’ αριθ 110/2018, 253/2018 και 344/2015, η απόδειξη ότι κάποια συγκεκριμένη πώληση είναι εικονική και ότι πωλητής και αγοραστής δεν ήθελαν πραγματικά, αλλά μόνο φαινομενικά, την μεταβίβαση, δεν είναι εύκολη. Χρειάζεται να αποδειχθεί ότι και οι δύο πλευρές, δηλαδή αγοραστής και πωλητής, γνώριζαν την εικονικότητα και ότι αμφότεροι δεν ήθελαν την δικαιοπραξία στην πραγματικότητα, ότι δηλαδή η βούλησή τους δεν ήταν σοβαρή, αλλά φαινομενική και μόνο τότε η πώληση μπορεί να ακυρωθεί ως εικονική. Το δικαστήριο θα ελέγξει εάν στην πώληση δόθηκαν πραγματικά τα χρήματα που αναγράφει το συμβόλαιο, ή αν επρόκειτο τελικώς για δωρεά και δεν κατεβλήθησαν ποτέ χρήματα από τον αγοραστή στον πωλητή. Ωστόσο, μόνο το γεγονός της μη καταβολής χρημάτων δεν αποτελεί πλήρη απόδειξη ότι η πώληση ήταν εικονική. Χρειάζονται και άλλες αποδείξεις που να αποδεικνύουν τι πραγματικά συνέβη μεταξύ των δύο συναλλασσομένων, ποιές ήταν οι πραγματικές περιστάσεις που τους οδήγησαν στην μεταβίβαση του ακινήτου, ποιά ήταν η πραγματική τους βούληση και αν αυτή αποτυπώνεται και στο συμβόλαιο ή ήταν κρυφή και συμφωνημένη μόνο μεταξύ τους, χωρίς να φαίνεται στο συμβόλαιο που υπέγραψαν επισήμως στον συμβολαιογράφο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr