Πράξεις Νομής Που Κερδίζουν Την Κυριότητα Ακινήτου

Πράξεις Νομής Που Κερδίζουν Την Κυριότητα Ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 20 Δεκεμβρίου 2018. Στο ελληνικό δίκαιο προβλέπεται ο θεσμός της χρησικτησίας, σύμφωνα με τον οποίο με πολύ απλά λόγια κάποιος μπορεί να αποκτήσει κυριότητα ακινήτου χωρίς συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο και ενδεχομένως χωρίς να καταβάλει τίμημα. Σε ειδικώτερες μορφές εφαρμογής των διατάξεων για την χρησικτησία, κάποιος μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου παρά το ότι κάτι στο συμβόλαιο που έκανε για να το αγοράσει δεν ήταν νόμιμο, ή κάποια νομική προϋπόθεση έλλειπε, ή αυτός που του το πούλησε δεν είχε κυριότητα κλπ. Επί παραδείγματι, ο παππούς ενός ομογενούς που ζει στο Μόντρεαλ του Καναδά είχε αγοράσει στην Ευρωστίνα Κορινθίας το 1938 ένα αγροτεμάχιο δέκα στρεμμάτων. Το συμβόλαιο αγοράς έγινε σε συμβολαιογράφο με όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις. Ωστόσο, αυτός που πούλησε το αγροτεμάχιο στον παππού ήταν μόλις 17 ετών, χωρίς αυτό να καταγραφεί στο συμβόλαιο. Η αγορά του ακινήτου είναι άκυρη, διότι ο πωλητής ήταν ανήλικος και δεν είχε εξουσία να πουλάει ακίνητά του. Ωστόσο, ο παππούς κράτησε το αγροτεμάχιο στην νομή του με την πεποίθηση ότι ήταν δικό του μέχρι το 1988 που απεβίωσε. Πριν πεθάνει είχε κάνει διαθήκη και το άφηνε στον εγγονό του που ζει στον Καναδά. Όταν ο εγγονός κάνει αποδοχή κληρονομίας θα γραφτεί στο συμβόλαιο ότι ο παππούς του ήταν κύριος ενός αγροτεμαχίου δέκα στρεμμάτων στην Ευρωστίνα, εν πάση περιπτώσει με χρησικτησία, αφού το είχε στη νομή του επί πενήντα χρόνια, δηλαδή για πάνω από είκοσι έτη. Σε πολλές δίκες που γίνονται στα ελληνικά δικαστήρια οι αντίδικοι ερίζουν μεταξύ τους για την κυριότητα ενός ακινήτου, διατεινόμενοι ότι ο καθένας τους έχει το ίδιο ακίνητο δικό του με χρησικτησία, επικαλούμενοι πράξεις νομής. Σύμφωνα με την υπ΄αριθ. 26/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου, άσκηση της νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητας αυτού με χρησικτησία αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πάνω σ' αυτό πράξεις που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του και κατά την αντικειμενική συναλλακτική αντίληψη είναι δηλωτικές εξουσιάσεως αυτού, κατά τρόπο διαρκή και σταθερό, με διάνοια κυρίου. Τέτοιες πράξεις είναι και η εποπτεία, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η καλλιέργεια, η παραχώρηση σε τρίτον με ή χωρίς αντάλλαγμα, η φύλαξη, η οριοθέτηση και η καταμέτρηση των διαστάσεών του, η περιτοίχιση και η ανοικοδόμηση. Οι πράξεις νομής που έχει κάνει σ’ ένα ακίνητο κάποιος που διεκδικεί την κυριότητά του πρέπει να είναι τουλάχιστον αρκετές και όχι μόνο μία. Δηλαδή οι πράξεις νομής πρέπει να έχουν διάρκεια, να γίνονται σταθερά και σε τακτά χρονικά διαστήματα και να αποτελούν ένα σύνολο ενεργειών επί μία τουλάχιστον εικοσαετία, που να φανερώνουν ότι ο μεν νομέας αυτού το έχει αντιμετωπίσει επί πολλά έτη ως δικό του, οι δε τρίτοι δεν τον έχουν αμφισβητήσει ως κύριο με σοβαρές πράξεις προσβολής της νομής του. Ο Άρειος Πάγος στην ανωτέρω απόφασή του έκρινε ότι μόνη η σύνταξη τοπογραφικών διαγραμμάτων και η χρήση τους στις διάφορες υπηρεσίες (πολεοδομία, δασική υπηρεσία) δεν αποτελεί πράξη νομής, ως περιοριζομένη σε εντολή προς τον συντάκτη μηχανικό για επίσκεψη και περιγραφή του ακινήτου. Αν όμως η πράξη αυτή συνδυάζεται και με άλλες πράξεις, τότε προσμετράται στις πράξεις νομής που μπορεί να οδηγήσουν σε κτήση κυριότητας με χρησικτησία. Είπε δηλαδή το ανώτατο δικαστήριο ότι το να έχει κάνει κάποιος τοπογραφικό ενός ακινήτου και να το έχει χρησιμοποιήσει σε κάποιες δημόσιες υπηρεσίες, από μόνο του δεν αρκεί για να αποδειχθεί χρησικτησία του ακινήτου, εάν αυτές οι ενέργειές του δεν συνδυάζονται με ένα σύνολο περισσοτέρων πράξεων επί του ιδίου ακινήτου, όπως να το επισκέπτεται και να το ελέγχει σε τακτά χρονικά διαστήματα, να το περιφράσσει, να απαγορεύει την είσοδο σε τρίτους, να το φυτεύει και να το καλλιεργεί, ή ακόμη περισσότερο να το ανοικοδομεί, να το νοικιάζει σε άλλους με έγγραφο μισθώσεως, να το δηλώνει στο Ε9 της εφορίας κ.α. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Own Or Claim Property In Greece? Urgently Check With Land Registry

Own Or Claim Property In Greece? Urgently Check With Land Registry By Christos ILIOPOULOS* 14 November 2018 Like most western, free – economy countries in the world, which recognize and protect private property, Greece keeps records and deeds of all real estate transactions in the local land registry where each immovable property is located. The basic, age – old land registry is called Hypothykophylakeeo. The modern land registry is called Ktimatologio. During the last 20 years, the Ktimatologio is being organized in more and more areas and when in proper operation, it replaces the Hypothykophylakeeo. All property owners are called, little by little and town by town, to declare the deeds, titles and other legal documents they possess, proving ownership of real estate property, to the newly established Ktimatologio office in their area. Apart from the owners who live in Greece, many property owners live abroad and do not have immediate access to information on how they declare their properties to the Ktimatologio land registry. Failure to declare their properties on time will eventually mean that they lose them. The Greek state becomes owner of the properties which have been identified by the Ktimatologio but no one has appeared as owner for them. If you do not declare your property to the Ktimatologio on time, you lose it for good and you only obtain the right to claim compensation by the state equivalent to the value of your property which you lost. Since no one wants to be in the position to have to merely claim compensation for his lost property, every real estate owner and every person who is heir to an estate in Greece, as well as those who claim properties from neighbors, relatives or trespassers, must immediately find a way to learn whether the time limits to declare their property to the Ktimatologio have started or not, or whether these time limits have lapsed and what can be done now, in the way of a belated filing, objection or appeal with regards to who is the owner of a specific plot, land, apartment or house in Greece. To learn about Ktimatologio, you must know the area, spot, village or town in Greece, where you own property. Then, you can enter the site ktimatolgio.gr and find out whether in your area of interest a Ktimatologio office has started its temporary or even permanent operation, or whether the Ktimatologio process has not even started yet. To declare your property, you must have (or find through your lawyer in Greece), simple copies of the deed of your property, proof of its registration to the old land registry, and in many cases topographic plans (survey maps) and building permits. In order to file, you will have to sign an authorization to your legal representative in Greece, who will draft and file the necessary forms on your behalf. The extended time limits to file your deeds are 7 or 14 years after the start of the initial period of filings. This means that in the vast majority of areas in Greece the deadline has not been missed, yet, and property owners who have not yet filed their rights have not lost their properties. But there are about 111 areas where the Ktimatologio time limit is about to expire and in the next few months thousands of properties will pass from negligent or misinformed private owners to the Greek state. If you do not want to be among those who will lose their property rights for good, you urgently need to contact an attorney in Greece for advice on how you declare your property to the new modern land registry called Ktimatologio. There is no blanket deadline for every area of Greece. Each town or prefecture has its own time limits. That is why there is no specific date by which the Ktimatologio filings must be done and each owner who lives outside of Greece must contact a trusted advisor in Greece with details of his property at hand. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Δεν υπηρετούν στον στρατό μοναχοί Αγίου Όρους και Ιεροσολύμων

Δεν υπηρετούν στον στρατό μοναχοί Αγίου Όρους και Ιεροσολύμων Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Οι περισσότεροι άρρενες ομογενείς, γεννηθέντες εκτός Ελλάδος από έστω και έναν Έλληνα γονέα, ή με Έλληνα παππού ή Ελληνίδα γιαγιά, είναι συχνά επιφυλακτικοί στο να εγγραφούν σε Δημοτολόγιο Δήμου στην Ελλάδα και να αποκτήσουν ελληνικό και συνεπώς και ευρωπαϊκό διαβατήριο, διότι πιστεύουν ότι μπορεί να κληθούν να υπηρετήσουν στον ελληνικό στρατό. Τις περισσότερες φορές οι φόβοι τους είναι αβάσιμοι, διότι εφόσον έχουν γεννηθεί εκτός Ελλάδος και διαμένουν στο εξωτερικό χωρίς να έχουν διαμείνει στην Ελλάδα για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών, θεωρούνται κάτοικοι εξωτερικού και όταν πάρουν την ελληνική ιθαγένεια και ελληνικό διαβατήριο θα τύχουν απαλλαγής από τον στρατό. Η απαλλαγή αυτή θα ισχύει όσο διάστημα παραμένουν κάτοικοι εξωτερικού, δηλαδή δεν διαμείνουν στην Ελλάδα πάνω από έξι μήνες το ίδιο ημερολογιακό έτος. Μετά την συμπλήρωσε του 45ου έτους της ηλικίας τους η υποχρέωσή τους για στρατιωτική θητεία παύει. Αυτό σημαίνει ότι το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος των ομογενών δεν κινδυνεύουν να υπηρετήσουν την στρατιωτική θητεία τους στην Ελλάδα, εάν αποκτήσουν ελληνικό διαβατήριο αφού σε όλη τους την ζωή έχουν ζήσει εκτός Ελλάδος, ή εν πάση περιπτώσει, έχουν ζήσει εκτός Ελλάδος μετά την συμπλήρωση του 11ου έτους της ηλικίας τους, για όσους έχουν ζήσει και στην Ελλάδα σε μικρότερη ηλικία. Αξίζει όμως να σημειωθεί και μία εξαιρετική περίπτωση απαλλαγής από την θητεία, εκείνων που ενώ έχουν ελληνικό διαβατήριο και είναι εγγεγραμμένοι σε Μητρώο Αρρένων σε Δήμο στην Ελλάδα, είναι μοναχοί ή δόκιμοι μοναχοί, που μονάζουν σε Μονή του Αγίου Όρους ή στη Μονή του Πατριαρχείου των Ιεροσολύμων. Ο νόμος περί στρατολογίας στην Ελλάδα (Ν. 3421/2005) ορίζει στο άρθρο 13 τις περιπτώσεις απαλλαγής από την θητεία, στις οποίες περιλαμβάνονται και όσοι είναι μοναχοί ή και δόκιμοι μοναχοί σε Μονή στον Άγιον Όρος, όπως ήταν αρχικώς ο νόμος, ή και στην Μονή του Πατριαρχείου Ιεροσολύμων, όπως προστέθηκε αργότερα στον νόμο. Ο μοναχός που έχει την ελληνική ιθαγένεια και έτυχε απαλλαγής από την στρατιωτική θητεία στην Ελλάδα θα συνεχίσει μέχρι το 45ο έτος της ηλικίας του να παραμένει νομίμως εκτός στρατεύματος εφόσον εξακολουθεί να είναι μοναχός σε μία εκ των ανωτέρω αναφερομένων Μονών. Οι ελληνικές ένοπλες δυνάμεις ελέγχουν υπηρεσιακώς εάν κάποιος μοναχός που έλαβε απαλλαγή εξακολουθεί να παραμένει μοναχός, διότι εάν η ιδιότητά του αυτή, που του είχε χαρίσει την απαλλαγή, παύσει πριν συμπληρώσει το 45ο έτος της ηλικίας του, τότε ενεργοποιείται εκ νέου η υποχρέωσή του να υπηρετήσει την θητεία του. Βεβαίως, μετά το 33ο έτος κάθε υπόχρεος δικαιούται υπό προϋποθέσεις να εξαγοράσει την στρατιωτική του θητεία, εφόσον υπηρετήσει ελάχιστο χρονικό διάστημα 20 ημερών. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Σωστή Περιγραφή Ακινήτου Σε Δικαστήριο

Σωστή Περιγραφή Ακινήτου Σε Δικαστήριο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Α Οι δίκες για διεκδίκηση ακινήτου ή με αφορμή γενικώς κτηματικές διαφορές είναι από τις πλέον συνηθισμένες στα δικαστήρια της Ελλάδας, τόσο στην Αθήνα και στα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα, όσο και στις επαρχιακές περιοχές. Τα νομικά επιχειρήματα μεταξύ των διαδίκων είναι πολλά και βασίζονται στους ισχυρισμούς των εμπλεκομένων αναφορικώς με το ποιός έχει την κυριότητα, τη νομή και άλλα δικαιώματα επί συγκεκριμένου ακινήτου ή ακινήτων. Αυτό που έχει πολύ μεγάλη σημασία για την σωστή προβολή των ισχυρισμών κάποιου εν σχέσει προς την διεκδίκηση ενός ακινήτου είναι η σωστή περιγραφή του, δηλαδή η ακριβής αναφορά στα έγγραφα, που κατατίθενται στο Δικαστήριο, της επιφανείας και των ορίων του, αλλά και της θέσεώς του στον χώρο και σε συσχετισμό με γειτονικά ακίνητα. Όταν το διεκδικούμενο ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο σαφή και λεπτομερή τρόπο και με τα ίδια στοιχεία σε διαφορετικά επίσημα έγγραφα και σε διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες, αυξάνεται η πιθανότητα να ευοδωθούν οι αξιώσεις εκείνου που το έχει δηλώσει με αυτόν τον ακριβή και σταθερό τρόπο. Το ακίνητο κατ’ αρχάς περιγράφεται σε συμβόλαια, παλαιά προικοσύμφωνα, αγοραπωλητήρια συμβόλαια, δωρεές, γονικές παροχές, διανομές ακινήτων και αποδοχές κληρονομίας. Τα συμβόλαια αυτά μεταγράφονται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο, δηλώνονται στον Δήμο, στην Πολεοδομία, ενώ καταχωρούνται και στο Ε9 της εφορίας. Τα ακίνητα επίσης περιγράφονται σε αγωγές, άλλα δικόγραφα και εξώδικα. Εφόσον η περιγραφή του ιδίου ακινήτου σε όλες τις ανωτέρω αρχές και υπηρεσίες είναι ταυτόσημη, ή με όσο το δυνατόν μικρότερες μεταβολές, εκείνος που το διεκδικεί έχει περισσότερες πιθανότητες να το κερδίσει. Στην υπ’ αριθ. 224/2017 απόφασή του το Γ’ Πολιτικό Τμήμα του Αρείου Πάγου έκρινε υπόθεση διεκδίκησης ακινήτου στην Ρόδο. Ο ενάγων, εκείνος δηλαδή που προσέφυγε στο δικαστήριο για να αποδείξει ότι είναι δικό του, υποστήριξε ότι κληρονόμησε το ακίνητο επιφανείας 5.510 τετραγωνικών μέτρων από τον πατέρα του που απεβίωσε το 2001 και του οποίου την κληρονομία (περιλαμβανομένου του επιδίκου ακινήτου) απεδέχθη με αποδοχή κληρονομίας το 2002. Ο πατέρας του είχε το ακίνητο και ασκούσε πράξεις νομής επ’ αυτού από το 1943, όταν απεβίωσε ο πατέρας του, ο οποίος το είχε με προικοσύμφωνο από το 1921. Η αντίδικός του υποστήριξε ότι το ίδιο ακίνητο ήταν δικό της και προσκόμισε συμβόλαιο δωρεάς και σχετικά έγγραφα, που περιέγραφαν το ακίνητο ως επιφανείας 6.841 τ.μ. Ωστόσο, η περιγραφή του ακινήτου που διεκδικούσε η εναγομένη δεν ταυτιζόταν με το ακίνητο όπως αυτό φαινόταν στο Κτηματολόγιο και σε άλλες υπηρεσίες. Το Πρωτοδικείο που έκρινε την υπόθεση απεφάσισε ότι ο ενάγων είχε δίκιο. Το ίδιο και το Εφετείο. Ο Άρειος Πάγος στον οποίο έφθασε η υπόθεση έκρινε ότι το Εφετείο είχε ορθώς εκτιμήσει την υπόθεση και επαρκώς αιτιολογήσει την απόφασή του υπέρ του ενάγοντος, όταν διέγνωσε ότι: «Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, το εν λόγω δωρηθέν στην πρώτη εναγομένη ακίνητο, δεν ταυτίζεται με το επίδικο, αφού υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ αυτού και του επιδίκου και ως προς τα όρια και ως προς το εμβαδόν του. Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου ενισχύεται και από την ... έκθεση πραγματογνωμοσύνης του πραγματογνώμονα …, ο οποίος καλούμενος να αποφανθεί εάν και σε ποιους τίτλους περιέχεται το επίδικο, συμπεραίνει ότι το γεωτεμάχιο που εμφανίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα της υπ’αριθ. .../2002 συμβ/φικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς (τίτλου του ενάγοντος) είναι προσδιορισμένο στο Εθνικό Κτηματολόγιο με κωδικό ΚΑΕΚ ..., δηλαδή αυτόν που έλαβε το επίδικο ακίνητο, κατόπιν σχετικής δηλώσεως του ενάγοντος. Όσον αφορά δε στο γεωτεμάχιο που εμφανίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα του υπ’αριθ. .../2000 συμβολαίου δωρεάς (τίτλου της πρώτης εναγομένης), αυτό δεν έχει κωδικό στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ενώ στη θέση του είναι καταγεγραμμένοι έξι κωδικοί ΚΑΕΚ με ισάριθμους διαφορετικούς ιδιοκτήτες». Κρίνοντας συνεπώς ο Άρειος Πάγος ότι η απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου ήταν αιτιολογημένη, απέρριψε την αναίρεση και δικαίωσε τον ενάγοντα ως προς το ότι το επίδικο ακίνητο είναι δικό του. Η κρίση των δικαστηρίων, πέραν των λοιπών νομικών ισχυρισμών και στοιχείων, βασίσθηκε σε μεγάλο βαθμό στο ότι ο ενάγων είχε συμβόλαια και λοιπά έγγραφα στα οποία το εν λόγω ακίνητο περιγραφόταν με ορθό, ακριβή και σταθερό τρόπο, που ήταν σύμφωνος και με την περιγραφή του ιδίου ακινήτου σε δημόσια αρχεία, όπως το Κτηματολόγιο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr