Legalizing property before selling it in Greece

Legalizing property before selling it in Greece By Christos ILIOPOULOS* 16 April 2018 No transaction regarding real estate property can take place in Greece, unless a civil engineer issues a certificate that the property does not have illegal constructions or parts. This means that, apart from the several other documents required for the transaction to be executed and the deed to be registered at the local land registry, for which it is usually the attorney of the involved parties who ensures the legality of the real estate transfer, the property must also be inspected by a civil engineer. The engineer’s work is to make sure and officially certify that either the plot or land does not have any building on it, or the house, apartment or store does not have any irregularities with regards to building regulations. In Greece a large number of constructions, houses, buildings and apartments, have been built with minor or significant breaches of the building legislation. Those which have been built until 28 July 2011 can be legalized under certain conditions, the most significant of which is to pay a (usually affordable) fine. Those built after that date cannot be legalized and must be demolished. But the most serious consequence for any illegal construction built after 28 July 2011, or one built before that date but not legalized, is that it cannot be sold, gifted or transferred in any other way. This means that it is losing its market value. The motive, therefore, to legalize any construction in Greece stems from the wish to sell or transfer the said property. Such sale or transfer cannot take place, unless the property is proven legal or legalized. Houses built before 1955 do not need any legalization. The recent law updating the legalization process provides for the case where an entirely or partially illegal construction is owned by more than one owners and what happens if not all of them agree to follow the legalization process. When more than one people or legal entities own the same property, each of them is a joint owner of the property with a percentage share (ab indivisio ownership). They may be siblings or relatives, who inherited property, or anyone who ended up having a share on a property with one or more people. What happens if some of the co-owners of the property, which needs to be legalized, do not agree to file for legalization? The updated law for the legalization (Law 4495/2017) in article 98 states that in the case where more than one person own the same property, which needs legalization, even one of them, irrespective of his/her percentage, can file for legalization, without the need of consent or approval by the other co-owners. In that case, the fine for the entire property will have to be paid by the co-owner who files for legalization. However, this co-owner retains the right to claim the amount he/she paid on behalf of the other co-owners, from them. This updated law clarifies what happens in case more than one co-owners of the same property (house, apartment) do not agree to file for legalization, leaving the common property outside the market, since it cannot be sold or transferred without being legalized. It must be noted that properties lying at the seaside immediately touching the water (where it is illegal and unconstitutional to own any private property), properties within forest land, commonly used areas, archaeological sites and where streams/creeks exist or existed, can’t be legalized. Stricter rules for legalization of properties within environmentally protected areas (such as NATURA etc.) have now been imposed. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Άδεια Παραμονής Στην Ελλάδα Για Σύντροφο Έλληνα

Άδεια Παραμονής Στην Ελλάδα Για Σύντροφο Έλληνα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 2 Απριλίου 2018 Οι Έλληνες πολίτες, όσοι δηλαδή είναι εγγεγραμμένοι στο Δημοτολόγιο ενός Δήμου στην Ελλάδα, απολαμβάνουν τα οφέλη της ελεύθερης διακίνησης, διαμονής και εργασίας σε οιαδήποτε χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ε.Ε.), καθώς και της ελεύθερης μεταβάσεως, χωρίς βίζα, στις περισσότερες χώρες του κόσμου. Τι γίνεται όμως με τους ή τις συζύγους των Ελλήνων πολιτών, που δεν είναι Έλληνες πολίτες; Επίσης, εκτός από τους συζύγους, τι γίνεται με όσους μη Έλληνες πολίτες έχουν υπογράψει σύμφωνο συμβίωσης μαζί τους; Ο/Η σύζυγος του Έλληνα πολίτη απολαμβάνει τα ίδια δικαιώματα που έχει και ο σύζυγός του/της, που είναι Έλληνας. Ο σύζυγος μπορεί να διαμείνει στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της Ε.Ε. και να εργάζεται, ασκώντας όλα τα δικαιώματα που χρειάζονται για να ζήσει στην Ελλάδα ή στην άλλη χώρα της Ε.Ε., εκτός από το να ψηφίζει στις εθνικές – βουλευτικές εκλογές. Εκτός, όμως, από τον/την σύζυγο, που δεν είναι Έλληνας – Ελληνίδα, υπάρχει και ο σύντροφος, εκείνος δηλαδή που έχει υπογράψει σύμφωνο συμβίωσης με τον Έλληνα ή την Ελληνίδα. Ο σύντροφος έχει τα ίδια δικαιώματα παραμονής και εργασίας στην Ελλάδα και σε κάθε άλλη χώρα της Ε.Ε. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι επιτρέπεται η είσοδος και η διαμονή στην Ελλάδα υπηκόων τρίτων χωρών, συντρόφων πολίτη της Ε.Ε. ή Έλληνα, με τον οποίο διατηρούν σταθερή σχέση προσηκόντως αποδεδειγμένη και τον συνοδεύουν κατά την είσοδό του στη χώρα ή εισέρχονται στην Ελλάδα, προκειμένου να τον επισκευθούν ή να συνενωθούν με αυτόν. Σκεφθείτε μερικά παραδείγματα, που δεν καλύπτουν βεβαίως όλες τις περιπτώσεις. Έλληνας είναι παντρεμένος με Καναδή. Ελληνίδα είναι παντρεμένη με Αμερικανό (ΗΠΑ). Ελληνίδα είναι παντρεμένη με Αυστραλό. Γάλλος, που μένει στην Ελλάδα, είναι παντρεμένος με Κινέζα. Γερμανίδα που μένει στην Ελλάδα είναι παντρεμένη με Αυστραλό. Ισπανίδα που μένει στην Ελλάδα είναι παντρεμένη με Αμερικανό. Το ίδιο και όσοι έχουν υπογράψει σύμφωνο συμβίωσης με όλους τους παραπάνω, Έλληνες πολίτες ή πολίτες άλλων χωρών της Ε.Ε. Όλοι οι ανωτέρω, που είναι πολίτες τρίτων χωρών, εκτός Ε.Ε. μπορούν να διαμείνουν στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της Ε.Ε. Για να πάρουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα απαιτείται να: 1. Έχουν διαβατήριο ή άλλο ταξειδιωτικό έγγραφο σε ισχύ. 2. Αποδεικνύουν την σταθερή διαμονή του πολίτη της Ένωσης στην Ελλάδα (εάν ο σύντροφός τους δεν είναι Έλληνας, αλλά πολίτης άλλης χώρας – μέλους της Ε.Ε. που διαμένει στην Ελλάδα). 3. Διατηρούν κοινή κατοικία με τον πολίτη της Ένωσης ή τον Έλληνα. 4. Αποδεικνύουν εγγράφως την σταθερή σχέση τους με τον πολίτη της Ένωσης ή τον Έλληνα. 5. Διαθέτουν πλήρη ασφαλιστική κάλυψη ασθενείας. Ως τεκμήρια της σταθερότητας της σχέσης λογίζονται: Η καταχωρημένη συμβίωση (σύμφωνο συμβίωσης) ή η ύπαρξη κοινού ή υιοθετημένου τέκνου του αιτούντος και του πολίτη της Ένωσης ή του Έλληνα. Η σταθερότητα της σχέσης μπορεί επίσης να προκύπτει από το γεγονός ότι αυτοί έχουν αναλάβει κοινές μακροπρόθεσμες νομικές, κοινωνικές ή οικονομικές δεσμεύσεις. Για την χορήγηση της αδείας διαμονής ο σύντροφος Έλληνα ή πολίτη της Ε.Ε. που διαμένει στην Ελλάδα, πρέπει να υποβάλει: Αντίγραφο διαβατηρίου με την ισχύουσα θεώρηση εισόδου, όπου απαιτείται. Βεβαίωση ασφαλιστικού φορέα για την κάλυψη των εξόδων νοσηλείας και ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης Έγγραφα που αποδεικνύουν κοινή κατοικία (π.χ. μισθωτήριο συμβόλαιο, τίτλους κτήσεως ακινήτου, λογαριασμούς). *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr