Time to buy property in Greece? Basic legal advice.

By Christos ILIOPOULOS*


It’s been decades during which real estate property prices in Greece have been steadily increasing. Purchasing property in Greece was almost a safe bet for almost time immemorial. Especially since the property boom of 1998 onwards, when Greek banks started offering loans and mortgages to a relative “virgin” Greek mortgage - finance market, values in many areas have skyrocketed.

That until 2010. When the crisis hit hard in Greece, property values first stopped rising. And then, for the last two or three years, they have started their steady, albeit controlled, decline.

Until a couple of years ago foreign prospective buyers may have thought that the properties they liked in Greece were a bit overvalued. Now this is history. Property prices have declined, in some cases dramatically, to such an extent that many think that now is the opportunity to buy.

If you are among those contemplating purchasing property in Greece, here is some basic advice on the process from A to Z.

First, one has to locate the property he is interested into. This can be done either by personally searching the market and using every bit of information one has on properties, locations, prices, yearly yields etc. or by appointing one or more real estate brokers to find the property with the characteristics one desires.

It must be noted that when you sell or buy property in Greece, you can appoint more than one estate agent to offer you opportunities for a deal. Usually, you are not bound by exclusivity terms and you have the option to take or to decline any offer provided by the agent, even if it meets your initial requirements. If you decide to take the deal, you will have to pay a maximum 2% on the sale price to the agent, who found the deal for you.

Once you have spotted the property you want, and you have agreed on the price, you need to retain a lawyer, who will work only for you. It is advisable that especially if you are a foreigner, not familiar with Greek law and practice, the lawyer should be of your absolute choice and trust.

Retaining an attorney, who comes as a referral from the estate agent or even from the seller’s or developer’s side, may not be a good idea. It is vital that your lawyer protects solely your interests and is not even acquainted with the other party. Many foreigners have purchased real estate property in Greece in the past, not exactly knowing that the lawyer who represented them on the purchase should have been of their absolute choice and trust, and there have been cases where the complications that followed could have been avoided if there was a better understanding between foreign buyers and their Greek attorney.

Once the attorney working for the buyer has become familiar with his/her clients’ desires and instructions, allowing for a client – attorney understanding and confidentiality to be established, the attorney for the buyer will contact the seller’s attorney and the agent, to request copies of the deeds/titles of the property to be sold. The most crucial part of the purchase is to check the titles and confirm that the property is free of any legal burden, lien or other liabilities.

The title check takes place at the local cadaster or land registry, where the property is located. The examination of the good standing of the titles of the property to be purchased takes place on the spot at the local land registry by the buyer’s attorney and it is the most crucial part of the purchase. Only lawyers are allowed to make such title searches and only the buyer’s attorney will have the final say (and the final responsibility) for the purchase to go ahead or not, at least as far as the buyer is concerned.

Once the title search has produced the result that the property is of sound legal standing, or once the necessary adjustments in the titles have been done by the seller (modifications of his titles, deletion of old and forgotten liens etc.), the notary public will start drafting the deed of sale. The notary public is chosen and paid by the buyer. The attorney for the buyer and the attorney for the seller advise the notary public on the drafting of the deed of sale.

The seller and the buyer will execute the deed of sale at the notary’s office, in the presence of their respective attorneys. Each side (seller and buyer) can execute the deed either in person (by physically being present at the notary’s office and signing the deed), or by proxy. Their proxy can be their attorney, a friend or a relative, who must be of their utmost trust.

The foreign buyer must always remember that the funds to be used for the purchase of the property must be wired from the buyer’s bank account abroad to the buyer’s bank account in Greece. If the foreign buyer has funds in a Greek bank, the buyer must have either declared the funds as income in his past Greek tax returns, or must be able to prove that he/she wired the funds in the past years from a bank outside of Greece to a Greek bank.

The final important matter that any foreign buyer of property in Greece must be aware of is that the purchase of the real estate property has not taken place, even after it has been executed by the two parties at the notary’s office, until the deed is properly registered with the local land registry, in the buyer’s name. This usually happens within a few days of the deed’s execution.

*Christos ILIOPOULOS, attorney at

the Supreme Court

of Greece, LL.M.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Buy Property In Greece and Get Residence

By Christos ILIOPOULOS*

If you are a foreign (not Greek and not EU) national, you are not of Greek ancestry, you have not obtained the Greek citizenship via your ancestors and you do not have a residence permit, neither a visa for stay in Greece, you are now going to be able to obtain the right to reside in Greece by purchasing real estate property in the country.

This is not yet enacted law, passed by the Greek Parliament. However, according to the Greek press, the Greek government has prepared a bill for boosting foreign investment in Greece. When the bill becomes law, it will state that any foreign national who is willing to invest in Greece a minimum of 300,000 euros in the real estate market, will be able to obtain a residence permit for a long period of time (possibly for five years initially).

The requirement will be to buy in Greece property worth of 300,000 euros at least.

Although more details of the bill have not been published yet, it must be noted that under the basic rules of European Union law, any person legally residing in one member state (like Greece), has the right to travel and, under conditions, to reside in any other member state of the European Union.

As a result of such rules, foreign nationals of third countries (who are not EU citizens, as in that case they have the right of residence anywhere in the EU, anyway), who obtain a residence permit in Greece by purchasing property, will also enjoy free travel and possibly residence rights in other European countries.



*Christos ILIOPOULOS, attorney at

the Supreme Court

of Greece , LL . M .

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς ο κληρονόμος διεκδικεί κοινό λογαριασμό του θανόντος

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Οι στενοί συγγενείς του κληρονομουμένου ερίζουν συχνά, είτε μεταξύ τους είτε με τρίτον, για το υπόλοιπο που ήταν κατατεθειμένο σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό του θανόντος. Ο κοινός αυτός λογαριασμός μπορεί να ήταν μεταξύ του θανόντος και ενός εκ των πλησιεστέρων συγγενών του, ή μεταξύ του θανόντος και ενός τρίτου, μη συγγενικού προσώπου.

Όταν ο ένας εκ των δικαιούχων ενός κοινού τραπεζικού λογαριασμού αποβιώσει, συνήθως κατά την σύμβαση που έχει υπογραφεί με την τράπεζα κατά το άνοιγμα του κοινού λογαριασμού, το υπόλοιπο των χρημάτων του κοινού λογαριασμού δικαιούται να το αναλάβει ο επιζών δικαιούχος του λογαριασμού και όχι οι κληρονόμοι του αποβιώσαντος.

Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν ο πατέρας είχε κοινό λογαριασμό με ένα μόνο από τα δύο παιδιά του, μετά τον θάνατο του πατρός, το ένα παιδί που ήταν συνδικαιούχος μπορεί να εισπράξει το υπόλοιπο του λογαριασμού. Το άλλο παιδί μπορεί να διαμαρτυρηθεί ότι το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού ήταν χρήματα του πατέρα τους και πρέπει να υπολογισθεί στην κληρονομιά και να μοιρασθεί αναλόγως και στα δύο παιδιά, ισχυρισμός όμως που συνήθως δεν γίνεται δεκτός από το παιδί που έχει πάρει τα χρήματα από την τράπεζα.

Σε πρώτη ανάγνωση, η απάντηση προς τις δύο αντικρουόμενες απόψεις είναι ότι εφόσον κατά το άνοιγμα του κοινού τραπεζικού λογαριασμού είχε τεθεί ο σχετικός όρος (πράγμα που συμβαίνει αυτομάτως σχεδόν σε κάθε άνοιγμα κοινού τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα), ο συνδικαιούχος δικαιούται να αναλάβει το υπόλοιπο του ποσού (όπως άλλωστε συνέβαινε και όσο ο πατέρας ήταν εν ζωή) και το ποσό του κοινού λογαριασμού δεν μπορεί να υπολογισθεί στην κληρονομική περιουσία του θανόντος.

Ωστόσο, υπάρχει η δυνατότητα το άλλο παιδί να διεκδικήσει μερίδιο από το υπόλοιπο του κοινού λογαριασμού κατά την ημέρα του θανάτου, εφόσον κατά το άρθρο 117 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα, αποδείξει ότι με την κατάθεση στον κοινό τραπεζικό λογαριασμό συντελέσθηκε δωρεά από τον πατέρα προς το τέκνο του, το οποίο κατέστησε συνδικαιούχο του κοινού λογαριασμού τους και εφόσον βεβαίως τα χρήματα του λογαριασμού ήταν χρήματα μόνο του πατρός και όχι χρήματα και των δύο.

Εάν το παιδί του θανόντος που δεν ήταν συνδικαιούχος του λογαριασμού επιτύχει να αποδείξει ότι επρόκειτο περί δωρεάς, τότε μπορεί να ανατρέψει το αποτέλεσμα της περιέλευσης της κατάθεσης του κοινού λογαριασμού στο ένα μόνο παιδί, στον βαθμό που θίγεται το ποσοστό της νομίμου μοίρας του. Για να γίνει αυτό πρέπει να αποδειχθεί ότι ο σκοπός του πατέρα που έβαλε το ένα μόνο παιδί του συνδικαιούχο του λογαριασμού ήταν να επωφεληθεί το παιδί αυτό από το ενεργητικό υπόλοιπο της καταθέσεως, ακόμη και όταν προϋπόθεση της περιελεύσεως της ωφελείας είναι ο θάνατος του παρέχοντος και η επιβίωση του λήπτη.

Σ’ αυτήν την περίπτωση δύναται να υποστηριχθεί ότι επρόκειτο περί δωρεάς (εν ζωή ή αιτία θανάτου), ή εάν είχε συνταχθεί διαθήκη, περί κληροδοσίας. Αν κριθεί ότι επρόκειτο περί δωρεάς αιτία θανάτου (εξομοίωση με την κληροδοσία), το θιγμένο τέκνο που δεν ήταν συγκύριος του κοινού λογαριασμού, θα διεκδικήσει μερίδιο με βάση τις διατάξεις της νομίμου μοίρας, δηλ. στο παράδειγμά μας που υπήρχαν μόνο δύο παιδιά και όχι σύζυγος του θανόντος, η νόμιμη μοίρα είναι το μισό της μερίδας του τέκνου, δηλαδή το μισό του 1/2, άρα το 1/4 του ποσού.

Εάν κριθεί ότι η κατάθεση στον κοινό λογαριασμό ήταν δωρεά εν ζωή (του πατρός προς το τέκνο του που έβαλε συνδικαιούχο του λογαριασμού), το άλλο τέκνο μπορεί να διεκδικήσει το μερίδιό του με συνδυασμό των διατάξεων της νομίμου μοίρας και της μέμψεως αστόργου δωρεάς για να επιτύχει ακύρωση μέρους της αποδόσεως της χρηματικής καταθέσεως στον αδελφό του και την αντίστοιχη απόδοση του μέρους αυτού στον ίδιο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr