Πώς κερδίζετε την κυριότητα ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κτήση κυριότητος ακινήτου επιτυγχάνεται είτε με συμβολαιογραφική πράξη (αγοράς, αποδοχής δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας), υπό τον αυστηρό όρο της μεταγραφής αυτής στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Χρησικτησία είναι η άσκηση φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου επί δέκα έτη (τακτική) ή είκοσι έτη (έκτακτη), εφόσον όμως η φυσική αυτή εξουσίαση του ακινήτου συνοδεύεται με διάνοια κυρίου, δηλαδή με την πεποίθηση του ασκούντος την φυσική εξουσίαση επί του ακινήτου ότι αυτό του ανήκει. Κλασσικό παράδειγμα είναι η μίσθωση ακινήτου, που δεν αρκεί για να αποκτηθεί κυριότητα. Ο μισθωτής έχει την φυσική εξουσίαση του ακινήτου, όχι όμως και την διάνοια κυρίου, αφού αναγνωρίζει ότι κύριος του ακινήτου είναι άλλος, ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής). Η φυσική εξουσίαση του πράγματος (ακινήτου) είναι το σωματικό στοιχείο της νομής (corpus), ενώ η πεποίθηση ότι είναι δικό σου, δηλ. η διάνοια κυρίου αποτελεί το πνευματικό στοιχείο της νομής (animus). Κατά τη νομολογία του Αρείου Πάγου αποκτά την κυριότητα ακινήτου με τον πρωτότυπο τρόπο της τακτικής χρησικτησίας εκείνος που έχει στη νομή του (φυσική εξουσίαση με διάνοια κυρίου) με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο ακίνητο επί μία δεκαετία, ενώ με τον πρωτότυπο τρόπο της έκτακτης χρησικτησίας αποκτά την κυριότητα ακινήτου εκείνος που έχει στη νομή του ακίνητο επί μία εικοσαετία, ανεξαρτήτως καλής πίστεως και νομίμου τίτλου. Υπάρχει επίσης η δυνατότητα εκείνος που απέκτησε τη νομή ενός ακινήτου με καθολική διαδοχή (κληρονομιά) ή ειδική διαδοχή (αγοραπωλησία, δωρεά), να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στον χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του, για να συμπληρωθεί ο χρόνος της χρησικτησίας, δηλ. τα δέκα ή τα είκοσι έτη. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν η μητέρα έχει στη νομή της ακίνητο επί δώδεκα έτη και κληρονομηθεί από το τέκνο της, εφόσον το τέκνο συνεχίσει την ίδια νομή για ακόμη οκτώ έτη, αυτό θα συμπληρώσει την απαιτούμενη εικοσαετία και θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία. Ποιες είναι όμως οι πράξεις νομής, που εφόσον διενεργούνται για τα ανωτέρω χρονικά διαστήματα, προσδίδουν κυριότητα στον νομέα; Οι πράξεις αυτές είναι ενδεικτικώς η εποπτεία, η επίβλεψη, η εκμίσθωση σε τρίτον, η φύλαξη του ακινήτου, η καλλιέργεια, η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικού, η επιμέλεια για την ένταξή του στο σχέδιο πόλεως, η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, η καταβολή του φόρου κληρονομίας κ.α. Στην υπ’ αριθ. 1418/2010 απόφασή του ο Άρειος Πάγος ανήρεσε απόφαση του Εφετείου Αθηνών, διότι ενώ το Εφετείο στο σκεπτικό της αποφάσεώς του ανέφερε όσα ανωτέρω παγίως έχει κρίνει το ανώτατο δικαστήριο, στο τελικό του συμπέρασμα παρεβίασε ευθέως το νόμο και προέβη σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των σχετικών διατάξεων, αφού διέλαβε ελλιπείς και αντιφατικές αιτιολογίες. Συγκεκριμένα, το Εφετείο ενώ δέχθηκε ότι ο ένας εκ των αντιδίκων, καθώς και ο δικαιοπάροχός του είχαν ασκήσει πράξεις που στην ουσία αποτελούσαν άσκηση νομής επί είκοσι έτη, είχε τελικώς συμπεράνει ότι αυτές οι πράξεις, δηλ. ενέργειες για την ένταξη του ακινήτου στο σχέδιο, καταμέτρησή του, ανάθεση συντάξεως τοπογραφικού, δήλωση του ακινήτου ως κληρονομιαίου, καταβολές του φόρου κληρονομίας κλπ., δεν αποτελούσαν υλικές πράξεις, αλλά ότι ήταν απλώς πράξεις δηλωτικές νομής, δηλαδή ότι εμπεριείχαν μόνο το animus και άρα όχι νομή. Ο Άρειος Πάγος απεφάσισε ότι η κρίση αυτή του Εφετείου ήταν εσφαλμένη, διότι οι ανωτέρω πράξεις αποτελούσαν άσκηση νομής και άρα ήταν ικανές, εφόσον συνεχίζονταν επί εικοσαετία, να προσδώσουν κυριότητα σ’ εκείνον που τις ασκούσε επί του επιδίκου ακινήτου Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr