Συνδιαχείριση κοινού ακινήτου του Χρήστου Ηλίοπουλου

Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει σήμερα, όπου τα περισσότερεα ζευγάρια μετά βίας κάνουν ένα παιδί, παλαιότερα οι Έλληνες αποκτούσαν περισσότερα από ένα παιδιά σε κάθε οικογένεια, με αποτέλεσμα σήμερα να είναι πολλές οι υποθέσεις συγκυριότητος ακινήτων, δεδομένου ότι υπάρχουν περισσότεροι του ενός κληρονόμοι της περιουσίας κάποιου που απεβίωσε. Οι συγκύριοι είναι συνήθως μεταξύ τους αδέλφια, ή αδέλφια και γονέας (σύζυγος του αποβιώσαντος), υπάρχουν όμως και υποθέσεις όπου οι συγκύριοι ενός ακινήτου είναι ξαδέρφια, θείοι και ανήψια κλπ.
Ο νόμος στην Ελλάδα, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των συγκυρίων, αντιμετωπίζει διαφορετικά την περίπτωση της διαφωνίας για την πώληση/μεταβίβαση και διαφορετικά την διαφωνία για την τακτική διαχείριση του ακινήτου. Με απλά λόγια, η πλειοψηφία των μεριδίων δεν μπορεί να υποχρεώσει την μειοψηφία να πωλήσει ή να μην πωλήσει το μερίδιό της. Έστω κι αν κάποιος έχει ένα μικρό μερίδιο ενός κοινού ακινήτου, η πλειοψηφία δεν μπορεί να τον υποχρεώσει να προβεί σε μία πράξη μεταβιβάσεως του μεριδίου του, εάν αυτός δεν το επιθυμεί.
Η ιδιοκτησία είναι ένα από τα προστατευόμενα δικαιώματα, τόσο από το άρθρο 17 του Συντάγματος, όσο και από σειρά διεθνών συνθηκών που έχει κυρώσει η Ελλάδα και κανείς δεν μπορεί να την στερηθεί χωρίς την θέλησή του, εκτός από την κρατική απαλλοτρίωση, που γίνεται όμως υπό προϋποθέσεις και πάντα με δίκαιη αποζημίωση.
Έτσι λοιπόν, ακόμα κι αν κάποιος έχει μόνο το 10% ενός ακινήτου, οι κύριοι του υπολοίπου 90% του ακινήτου δεν μπορούν νομικώς να τον υποχρεώσουν να πωλήσει ή να μεταβιβάσει, εάν αυτός δεν θέλει. Το ότι υπάρχει η δυνατότητα αγωγής διανομής είναι άλλο θέμα, που μπορεί να οδηγήσει σε λύση της διαφωνίας των συγκυρίων.
Αντιθέτως, όταν πρόκειται για αποφάσεις τακτικής διαχείρισης, δηλαδή εάν θα νοικιάσουμε το κοινό ακίνητο σε τρίτον, ή εάν θα μείνουμε μέσα εμείς οι ιδιοκτήτες του, ή εάν κάποιος μόνο από τους συνιδιοκτήτες θα το χρησιμοποιεί, καταβάλλοντας αποζημίωση χρήσεως στους άλλους, είναι ένα θέμα επί του οποίου, σε περίπτωση διαφωνίας, αποφασίζει η πλειοψηφία.
Εάν συνεπώς, την κυριότητα μίας οικίας μετά της αυλής της, που βρίσκεται στην Μυτιλήνη, έχει κατά τα 4/5 η αδελφή και κατά το 1/5 ο αδελφός της, η απόφαση για το ποιός θα χρησιμοποιεί το ακίνητο ανήκει, σε περίπτωση διαφωνίας, στην πλειοψηφία, δηλαδή στην αδελφή που έχει τα 4/5 εξ αδιαιρέτου, δηλ. το 80% και άρα την πλειοψηφία. Εάν η αδελφή αποφασίσει ότι θέλει να χρησιμοποιεί η ίδια το κοινό ακίνητο δικαιούται να αξιώσει από τον αδελφό της να της παραχωρήσει την αποκλειστική χρήση του. Η μόνη αξίωση του αδελφού θα είναι η αδελφή του να του καταβάλει το 1/5 της μισθωτικής αξίας του ακινήτου. Εάν π.χ. το ακίνητο έχει μισθωτική αξία 1.000 μηνιαίως, η αδελφή του θα πρέπει να του πλήρωνει 200 ευρώ το μήνα.
Μία βασική αντίρρηση που θα μπορούσε να προβάλει ο αδελφός θα ήταν ότι η αδελφή του, παρά το ότι έχει την πλειοψηφία, ασκεί το δικαίωμά της καταχρηστικώς. Αυτό θα πρέπει να το αποδείξει, δηλαδή να ισχυρισθεί ότι η απόφαση της πλειοψηφίας (της αδελφής) είναι άκυρη, διότι είναι αντίθετη στα χρηστά ήθη, επειδή, επί παραδείγματι, ο αδελφός μένει σε μέρος του κοινού ακινήτου μαζί με την άρρωστη γυναίκα του επί είκοσι χρόνια, χωρίς η αδελφή του να έχει ζητήσει την χρήση του ακινήτου, ενώ τώρα που του το ζητάει, του είναι πολύ δύσκολο ή και αδύνατο να ψάξει για άλλο σπίτι, δεδομένης και την άσχημης υγείας της συζύγου του.
Μπορεί επίσης ο μειοψηφών αδελφός να ισχυρισθεί ότι αυτός με την σύζυγό του μένουν στο υπόγειο του ακινήτου, ενώ ο Α΄ όροφος είναι αρκετός για να ικανοποιήσει τις στεγαστικές ανάγκες της αδελφής του, άρα η αγωγή της να τον διώξει εντελώς από το κοινό τους ακίνητο είναι καταχρηστική, δεδομένου ότι η απόφαση της πλειοψηφίας (αδελφής με το 80%) είναι άκυρη, ως αντικειμένη στα χρηστά ήθη. (Απόφαση 65/1987, Ειρηνοδικείο Μυτιλήνης).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr