Ακύρωση πώλησης ακινήτου λόγω καταδολίευσης δανειστών του Χρήστου Ηλιόπουλου

Στο ελληνικό δίκαιο προβλέπεται η ακύρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου, εάν αυτός που μεταβιβάζει οφείλει κατά τον χρόνο της μεταβίβασης χρήματα σε κάποιον δανειστή του και εφόσον αποδεικνύνεται ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφύγει ο οφειλέτης – κύριος του ακινήτου, να εξοφλήσει τις υποχρεώσεις του προς τον δανειστή του.
Μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να γίνει είτε με πώληση (μη χαριστική, δηλαδή επαχθής αιτία), είτε με δωρεά ή γονική παροχή (χαριστική αιτία).
Κατά το άρθρο 939 του ελληνικού Αστικού Κώδικα, ο δανειστής δικαιούται να ζητήσει την ακύρωση της μεταβίβασης του ακινήτου από τον οφειλέτη του, εφόσον το υπόλοιπο της περιουσίας του οφειλέτη δεν επαρκεί για την εξόφληση της οφειλής.
Για να ακυρωθεί η πώληση του ακινήτου πρέπει αυτός που αγοράζει το ακίνητο να είχε δόλο, δηλ. να γνώριζε ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφύγει ο μεταβιβάζων να εξοφλήσει την οφειλή του. Εάν, όμως, αυτός που αγοράζει το ακίνητο είναι συγγενής του πωλητού, δηλ. μεταξύ άλλων, σύζυγος, παιδί ή εγγόνι του, τεκμαίρεται ότι γνώριζε ότι η πώληση γίνεται για αποφυγή χρέους, εφόσον η αγωγή ασκείται εντός έτους από την μεταβίβαση.
Εάν η μεταβίβαση γίνεται με χαριστική αιτία, δηλ. δωρεά ή γονική παροχή, τότε για την ακύρωση της μεταβίβασης δεν απαιτείται η γνώση εκείνου που αποκτά το ακίνητο ότι η μεταβίβαση γίνεται για να αποφευχθεί η πληρωμή χρέους.
Εάν λοιπόν μία μητέρα, που είναι έμπορος και έχει ληξιπρόθεσμο χρέος σε κάποιον προμηθευτή του καταστήματός της, μεταβιβάσει ακίνητό της στο παιδί της με γονική παροχή και η υπόλοιπη περιουσία της δεν επαρκεί για να πληρώσει την οφειλή της προς τον προμηθευτή της, ο τελευταίος δικαιούται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο ζητώντας την ακύρωση της γονικής παροχής μέχρι του ποσού της οφειλής.
Σε άλλη περίπτωση ο Χ απεδείχθη με τελεσίδικη δικαστική απόφαση ότι οφείλει να αποζημιώσει τον Ψ με ποσό 20.000 ευρώ, διότι από παράνομη γεώτρηση που άνοιξε στο κτήμα του στη Νεμέα προκλήθηκε πλημμύρα στο γειτονικό αμπέλι του Ψ, με αποτέλεσμα να καταστραφούν τα κλήματα και να κατολισθήσει το χώμα στο διπλανό ποτάμι.
Ο Χ, που γνωρίζει ότι τελεσιδίκως οφείλει να πληρώσει 20.000 ευρώ με τόκους και δικαστικά έξοδα στον Ψ, πουλάει ένα διαμέρισμα που έχει στο Κιάτο, σε έναν τρίτο, τον Γ, με σκοπό να μην μπορεί ο Ψ να βρει άλλη περιουσία στο όνομα του Χ για να εκτελέσει την δικαστική απόφαση των 20.000 ευρώ. Ο Χ δεν έχει άλλη περιουσία στο όνομά του, άρα ο Ψ δεν μπορεί να πάρει το λεφτά του.
Ο Ψ δικαιούται να ασκήσει αγωγή ζητώντας να ακυρωθεί η πώληση του διαμερίσματος από τον Χ στον αγοραστή Γ, εφόσον όμως αποδείξει ότι ο Γ γνώριζε τον σκοπό του Χ, γνώριζε δηλαδή ότι με την πώληση αυτή ο Χ προσπαθεί να αποφύγει να πληρώσει το χρέος του προς τον Ψ.
Το δικαίωμα του δανειστή Ψ να ζητήσει από το δικαστήριο να ακυρώσει την πώληση παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από την πώληση. Τα πέντε έτη πρέπει να έχουν περάσει από την υπογραφή του συμβολαίου πωλήσεως στον συμβολαιογράφο και όχι κατ’ ανάγκην από την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, που γίνεται αργότερα. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ΄αριθ. 3998/2007).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.