Ο φόρος μεταβιβάσεως ακινήτου στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Όταν κάποιος αγοράζει, ή με άλλον τρόπο αποκτά ένα ακίνητο στην Ελλάδα, καταβάλλει φόρο στο κράτος. Ο φόρος που καταβάλλει κάποιος για την απόκτηση ενός οποιουδήποτε ακινήτου στην Ελλάδα δεν είναι πάντα ο ίδιος, ούτε το ίδιο ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου. Ο φόρος μεταβιβάσεως διαμορφώνεται βάσει ορισμένων δεδομένων της μεταβιβάσεως, όπως το είδος της μεταβιβάσεως (αγορά, δωρεά, γονική παροχή κλπ.), η συγγένεια των συμβαλλομένων μεταξύ τους, ο νομικός τρόπος με τον οποίο απέκτησε ο πωλητής το ακίνητο που πουλάει, το εάν αγοράζει ένας ή περισσότεροι το ακίνητο κλπ.
Ο βασικός φόρος μεταβιβάσεως που ο αγοραστής καταβάλλει στο κράτος προκειμένου να αγοράσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, εφόσον δεν είναι η πρώτη του κατοικία, είναι περίπου 9 – 11 % επί της αξίας που αναγράφει το συμβόλαιο της πωλήσεως. Αυτό συμβαίνει στις περιπτώσεις στις οποίες αυτός που σήμερα πουλάει είχε αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου που σήμερα πουλάει, πριν από τον 1-1-2006.
Εάν, αντιθέτως, σήμερα κάποιος αγοράζει από κάποιον που απέκτησε το πωλούμενο ακίνητο μετά την 1-1-2006, τότε θα καταβάλει φόρο στο κράτος μόνο 1% επί της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο και αφού έχει αφαιρεθεί πρώτα τυχόν αφορολόγητο για οιαδήποτε αιτία.
Αν όμως κάποιος αγοράζει σήμερα νεόδμητο ακίνητο από εργάλοβο – κατασκευαστή, τότε θα πληρώσει φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) ποσοστό 19% επί της αξίας του ακινήτου.
Εξάλλου, αυτός που πουλάει το ακίνητο συνήθως δεν πληρώνει καθόλου φόρο. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου ακόμα και αυτός που πουλάει ένα ακίνητο πρέπει να πληρώσει φόρο για να μπορέσει να πωλήσει. Πρόκειται για την περίπτωση όπου κάποιος έχει αποκτήσει την κυριότητα ενός ακινήτου μετά την 1-1-2006. Εάν το μεταπωλήσει σε μεγαλύτερη τιμή από εκείνη που το αγόρασε, τότε θα καταβάλει φόρο, που υπολογίζεται σε ποσοστό επί του κέρδους του πωλητού.
Συγκεκριμένα, εάν κάποιος αγόρασε ένα ακίνητο τον Ιούνιο του 2006 (ήτοι μετά την 1-1-2006) έναντι ποσού 150.000 ευρώ και μετά από ένα έτος το πουλάει έναντι ποσού €170.000, τότε θα πρέπει να πληρώσει φόρο το 20% επί του κέρδους του, δηλ. το 20% των €20.000, δηλ. φόρος €4.000. Ο φόρος αυτός ονομάζεται φόρος υπερτιμήματος και ορίζεται σε ποσοστό 20% επί του εμφαινομένου κέρδους, εάν ο αγοραστής μεταπωλήσει το ακίνητό του εντός πέντε ετών από τότε που το αγόρασε.
Εάν το μεταπωλήσει εντός δέκα ετών από την αγορά του, τότε πληρώνει 10% επί του κέρδους του, ενώ εάν το μεταπωλήσει μετά από 15 έτη, ο φόρος υπερτιμήματος είναι 5% επί του κέρδους. Τέλος, εάν το μεταπωλήσει μετά από είκοσι έτη από τότε που το αγόρασε, τότε δεν πληρώνει καθόλου φόρο υπερτιμήματος.
Ο φόρος υπερτιμήματος ισχύει μόνο για εκείνον που αγόρασε ακίνητο μετά την 1-1-2006 και το μεταπωλεί. Εκείνος που αγόρασε ακίνητο προ της 1-1-2006, δεν πληρώνει φόρο υπερτιμήματος για την μεταπώληση του ακινήτου, ακόμα και όταν το μεταπωλεί σε τιμή μεγαλύτερη από εκείνη που το αγόρασε.
Ο φόρος δωρεάς είναι πολύ μικρός μεταξύ συγγενών α’ ή β’ βαθμού, δηλ. γονείς με τέκνα, μεταξύ συζύγων, ή μεταξύ αδελφών. Όσο πιο μακρινοί συγγενείς είναι οι συμβαλλόμενοι, τόσο μεγαλύτερος είναι ο φόρος δωρεάς.
Ο φόρος γονικής παροχής είναι μηδενικός για αξία ακινήτου έως 95.000 ευρώ. Εάν δηλαδή ένας γονεύς ματαβιβάσει με γονική παροχή στο παιδί του ένα ακίνητο που έχει αντικειμενική αξία έως 95.000 ευρώ, δεν πληρώνει φόρο γονικής παροχής. Για τα ποσά πάνω από 95.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής είναι μόλις 1%.
Τα ανωτέρω ποσά και ποσοστά μπορεί να τροποποιούνται κατά περίπτωση, ανάλογα με τις ειδικές συνθήκες κάθε υποθέσεως.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.